同治行顾问惠阳海岸物业的项目开发建议221201712.pptVIP

谨呈：惠阳海岸物业发展有限公司 海岸物业惠阳项目前期策划 策划报告思路 1：本项目面对的市场环境 2：惠阳房地产市场发展研判 4：本项目开发方向思考 3：大亚湾开发区发展对项目启示 深圳市 香港 广州市 大亚湾 惠州市 惠阳 惠阳区位于珠江三角洲经济地区，毗邻香港，与深圳、东莞相连，距广州190公里、深圳58公里，海路与香港只有47海里之遥，是珠三角经济区重点卫星镇 。 随着珠三角重点卫星城市的日益凸显、大亚湾带动其经济发展的崛起，惠阳必将发挥其区位优势，成为珠三角经济发展的又一热点区域。 1：本项目面对的市场环境（规划篇） -------惠阳淡水区位条件 惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。 惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠” 。 1：本项目面对的市场环境（规划篇） -------惠阳淡水规划 完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划 １ ．凭借珠三角重点卫星城市的区位优势，惠阳必将发展成为珠三角经济热点区域； ２．伴随惠州龙头经济大亚湾的带动，惠阳依托其地理位置的优势，经济发展直接受益； 1：本项目面对的市场环境（规划篇） -------惠阳淡水规划 数字表明： 深圳置业者于珠江三角洲置业居住，惠州排第二位； 深圳置业者于珠江三角洲置业投资，惠州排第一位； 1：本项目面对的市场环境 -------珠三角两小时生活圈形成、惠州的战略地位 两小时生活圈已经形成 但随着政府规划的逐步完善和自建房各种问题的凸现，这种现象在逐步改变，自建房、集资房及其它住宅占总住宅开发量的比例降低 。 1、房地产开发水平不高 从总体上看，惠阳区的房地产市场开发水平不高，其直接表现是商品房在全部房屋开发量中的比例低。2002年，该区自建房、集资房及其它住宅占总住宅开发量的85%，远远超过商品房的比例。 1：本项目面对的市场环境（现状篇） -------惠阳区淡水房地产市场特征/开发现状 2、开发地域主要集中在淡水镇城市中心 商品房开发主要集中在淡水镇城市广场一带，生活配套设施相对完善的项目有：锦江国际、昊康广场花园、中区华府等项目。 淡水镇中心地带开发的空间不大，住宅市场会向周边郊区扩张。 1：本项目面对的市场环境（现状篇） -------惠阳区淡水房地产市场特征/开发现状 3、住房需求大幅度增加 随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，惠阳区住房市场还存在较大的发展空间；另外，外地来到惠阳区工作和置业的人数不断增加。特别是中海壳牌南海石油项目的全面启动，将对惠阳区的房地产市场起到有力推动作用。 伴随该区域市场旺盛的需求，以及投资潜力，吸引了大量投资客来惠阳置业。 1：本项目面对的市场环境（现状篇） -------惠阳区淡水房地产市场特征/市场需求现状 —— —— —— 100万㎡ 淡水镇中心社区淡水河泗水地段 半岛１号 待定 —— 76868 ㎡ —— 惠阳区人民四路 都市广场 2500 1.02 15万 14.4 ㎡ 大亚湾经济技术开发区 熊猫国际 2500 3.12 24万㎡ 78541 ㎡ 惠阳中心区广场东路 中铭豪园 惠阳淡水人民四路 惠阳区政府正北面 惠阳新中心区 位置 10000 ㎡ 8.6万㎡ 11万㎡ 建筑面积 1980 ㎡ 3.3万㎡ —— 占地面积 5.05 2.2 —— 容积率 广场明珠 世贸广场 锦江国际花园 项目名称 均价 2500 3400 3100 目前市场上在售项目主要集中在惠阳新区，且项目品质良好，整体均价突破往年。 1：本项目面对的市场环境（现状篇） -------惠阳区淡水房地产市场特征/微观市场现状 户型类型 项目名称 高端中大户型为主 尚城世家 中高端大户型为主 中雄?广场明珠 中高端中大户型为主 金碧雅苑 纯正写字楼 世贸广场 中高端中大户型为主 本因坊?宝家园 高端别墅项目 东方新城 大型高端别墅项目 半岛一号 惠阳即将推首市场主要以大型高端项目为主，且中大户型为主，规模较大，对本项目基本不够成直接威胁。 1：本项目面对的市场环境（现状篇） -------惠阳区淡水房地产市场特征/微观市场现状 挑高阳台 ★ 空中花园 ★ ★ ★ ★ ★ 多阳台 ★ ★ 露台 ★ 都市广场 ★ 东方国际 ★ 熊猫国际 ★ ★ ★ ★ 中区华府 ★ ★ ★ 锦江国际花园 凸窗 复式 入户花园 转角窗 平层 项目名称 目前在售项目中，产品