某市某某花园营销的的策划草案.docVIP

xxxx花园营销策划草案前 言　　通过近期对项目的基本情况的了解和对市场的初步的调查，做出此策划草案，对于本案进行简要的分析和建议。 　　本案主要由市场分析、整合推广方案及开盘前阶段性实施计划三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析及建议、项目定位及“USP”导向、推广思路；项目的整合推广策略及开盘前工作计划。 　　本策划案仅代表本人短时间内对本项目的理解和看法，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经公司领导和同仁共同参看、修正后另行制定。 第一部分 市场分析 　一、项目概况 　 本项目地处xx市北门户——襄沙大道和中华大道交汇处，占地241亩，总建面268728平米。毗邻xx市第二中学、市龙头小学、市中医院、一阳步行街；门前为宜城首屈一指的景观大道；该路段聚合了宜城市众多的政务部门，如：市委、市人大、市政协、广电局、盐务局、交通局、计生局、检察院、国税局、刑警大队等等，相接路段振兴路上有着更多的市府部门，代表着本路段为xx市的行政核心区，也标志着本路段为宜城市最重要的对外形象展示窗口，本项目的建成不仅仅是意味着一个冠绝全城的超大规模房地产项目的诞生，更肩负着宜城市的“形象大使”的重任。 　二、项目SWOT分析及建议　　优势分析(S)： 　　１、区位优势 　　　位于xx市行政区龙头路段，宜城市北门户，门前为形象景观大道，独特地段与超大规模从外部环境上为打造高端典范精英社区和宜城的城市名片奠定了基础。 　　２、配套优势 　　　教育配套较为俱全； 　　３、规模优势 本项目为宜城最大的住宅小区，在整个襄樊地区也是名列前茅，全部建成后将有约2300套住宅，近１万人在本小区生活居住。规模效应显而易见。４、客群优势本项目所处的区段有着丰富的目标客户群体，如：众多的行政单位、市二中、市龙头小学等等。中、高稳定的收入，是其成为众多楼盘竞相争取得目标，而本案则近水楼台，拥有了这一不可多得的宝贵客源。５、自身优势从项目目前规划中看出：重视景观设计、小区内配套齐全、户型选择多样等。各项硬、软件设施从内部环境上为打造高端典范精英社区打下基础。劣势分析(W)： 宜城市常住人口仅7—8万人，客群资源有限，但竞争激烈。（目标客群：抓住本区、发展全市、开拓乡镇）本案建设较之其他相邻楼盘略晚，时间上有差距。（可从宣传语上延缓客户购买时间，转移购买视线。建议宣传语：先造景、后建房；好房子值得等待；等待一时、美好一生）城区边缘地带，商业不是很发达，银行、超市、购物中心、等各种生活配套尚属空白。（从小区自身着手补齐生活配套）缺乏公交路线。（可考虑公交车改线）　　机会分析(O)： 本案所处地段有着丰富的目标客户群体，有着其他楼盘不可比拟的优势。所处位置为xx市行政核心区，中华大道的景观建设全市绝无仅有，使得本案有着高品位生活的群众基础。其他竞争项目大多围绕在市一中附近，而本案紧邻二中，附近基本无竞争楼盘。超前的设计理念及居住环境。城市及乡镇居民对住房要求的正在提高中。从其他项目的热卖可以看出来。威胁分析(T)：竞争激烈本案３公里内同质化楼盘众多，为xx密度最高的区域，如“金榜苑”“湖畔人家”“中宜　岸尚城”“碧水云天”“中华园”等，已经先行开发，处在或蓄客、或热销、或清盘的销售阶段，并聘请专业营销机构代理销售，使区域竞争进入白热化。（响应“宜居xx”的号召，高调宣传榜样社区，抛开其他竞争对手，在宣扬舒适人文生活社区的同时，给予客户更多的社会满足感）外环境不足与主要竞争对手——岸尚城和碧水云天相比，其项目紧邻鲤鱼湖，有着无可复制的稀缺外环境资源，“近水住宅、择水而居……”等此类贴近人居生活的标语，必将是其首选的宣传点，并作为打击其他项目的基本工具。（着眼于内部水系建设，建议尽量水系到栋，提高“绿化率”的同时，更注重“水化率”，让客户明白什么是真正的亲水住宅）大社区大难处俗话说：大家有大的难处。而本项目建成后的超大规模将冠绝xx，户型多样化意味着面对的客群也是多样化的，一个居住近万人的大型小区，将不可避免地成为了一个杂居社区，客户有钱就可居住，素质良莠不齐等，因此而带来的管理、治安等等问题，也会隐约成为竞争对手攻击的把柄，“打造城市精英社区”的口号也将受到威胁。（建议提前引进物业管理公司，或者成立前期物业管理部门。建议在小区门前设立治安报警点、岗亭或者社区派出所）通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 　三、项目定位及USP（独特销售主张）导向建议 　　通过对房地产大趋势的观察，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础，符合现在市民提升居住环境的需求。 　　因此本案定位的总原则是：塑造xx标志性榜样社区