合富辉煌绿地和创大厦商业的项目营销的的策划的报告70PPT38M.ppt

近期已售罄或销售情况较好的办公物业： 主要以散户或投资者为目标客户，海银国际大厦处于人民广场商圈吸引境外投资，其它均处于次级商圈，主打100～200平方米的小面积办公物业，以200～300万的总价吸引国内及港台中小投资者。 第三类 散户（小面积） 中小企业自用 企业类型： 1.从原有的工作室模式发展为公司型 2. 熟悉目前所处办公区域的中小企业 需求特点： 租金承受能力有限，更注重交通便捷 程度，多选择轨道交通附近，对办公产品 关注程度低； 2.为提升企业形象，寻求更高档的办公场 所。以及从租不如买角度考虑，控制成本、 增加企业固值一举两得。 投资客户 受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚。 需求类型： 1.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业； 2.长线持有，要求有稳定的租金收益，投资的物业有很好的管理，通常会有包租需求。 客户类型： 1.国内投资客户（多为浙江客户） 2.港台投资客户 3.东南亚客户 目标客户定位 从对写字楼客源的分析来看： 本项目难以引起境外大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 本项目所处区域形象较差，项目初期知名度不高，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值； 目标客户定位 散户、投资客户 中小基金 核心客户 增加项目知名度和美誉度 辅助客户，实现项目价值 争取客户，作为营销手段 集团客户 核心客户——集团客户 所占比例：约25％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1.注重物业产品内在品质 2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3.提供良好的商务服务 4.品牌物业管理 5.大面积的办公空间 6.追求物业形象和售价之间的均好性 需求面积：800～1500平方米 总价范围：1500～3000万 辅助客户——自用散户 所占比例：约50％ 企业属性：项目周边熟悉本区域的现代服务型企业 多为目前入驻于长寿路、曹杨路和江苏路沿线的办公物业，需要升级办公空间的型企业，他们主要服务于CBD，完成了一定的资本和客户积累，需要提升企业形象。 需求特征： 1.注重物业外在形象 2.处于市中心（内环），交通便捷、配套齐全 3.较高的实用率 4.现代办公配套 5.多在项目处于准现房后购买 需求面积：150～300平方米 总价范围：300～800万 辅助客户——投资客户 所占比例：约25％ 客户来源：来自港台、东南亚及国内（浙江为主） 需求特征： 1.注重所处区域的升值潜力和产品的抗跌性 2.有较高的、稳定投资回报率 3.良好的经营管理 4.注重开发商品牌和信誉 5.一般会在期房阶段购买 需求面积：100～300平方米 总价范围：200～600万 争取客户——中小基金 本项目影响投资基金投资不利因素 1.区域整体形象差，未来发展具有很大的不确定性。 2. 未来经营不明确，客源类型和管理方式不明确。 因此，对于中小基金来说，可以成为本项目的一个有效营销手段，用以炒作项目的投资价值、提升形象。是否与基金合作，要综合考量市场发展和客户储备情况。 另一方面,投资基金对本项目来说同样具有一些不利因素： 1.投资决策期长，判断因素较多，会错失市场机会。 2.报价低、影响项目收益。 吸纳目标客户的通路 合富的通路 1.境外基金：与我司具有紧密联系的境外基金，委托我司代为寻找投资物业。如：新西兰JY国际投资集团、21世纪房地产投资基金（受托管理美国基金）。 2.保来理财：合富下属子公司，与海内外关联企业紧密合作，资源深厚，为香港地产投资基金在大陆的常年投资顾问。 3.港联物业：合富全资控股公司，管理上海多幢办公楼、酒店式公寓，具有较多的集团客户资源和高档办公物业管理经验。 4.二手门店：合富现有16家二手中介门店，分布在市区主要商圈，具有一定的散户聚客能力； 5.投资客户：我司目前在浙江操作了多个成功的商业物业，具有广泛的浙江投资客户资源网络。