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摩尔城项目商业计划书 目 录 第一章 项目概况 项目名称 公司名称 项目投资规模 项目概况 第二章 公司简介 项目投资环境分析 天津市宏观经济环境分析 天津市房地产宏观环境分析 项目发展纲要 地块价值分析 项目市场定位 项目产品定位 泛MALL区（大型主题购物公园） 高尔夫球场 项目营销策略纲要 营销策略 营销方式 整体营销攻击策略 销售排期 推盘时间安排 阶段性销售计划 首期整合营销计划 财务计划 财务分析 现金流量表 风险控制 政策风险的规避 社会风险的规避 经营性风险的规避 市场风险的规避 财务风险的规避 资金筹集 资金来源组成 资金需求估算 项目概况 项目名称：摩尔城 （Mall City） 公司名称：天津市##房地产开发有限公司 项目投资总额： 项目概况： 天津市摩尔城项目地块位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。 该项目东至微山路，南至梨双公路，西至规划的津沽二线，北至外环线。地块总规划用地面积为333公顷（4600亩）。 摩尔城项目是一个复合地产项目，它在将房地产业与休闲体育文化教育进行嫁接复合，又整合了，将高尔夫运动引入社区。 第三章 项目投资环境分析 一、天津市宏观经济环境分析 天津市是中央直辖市，位于环渤海地区经济中心，是中国北方最大的沿海开放城市。天津市辖18个区县，其中市辖区15个：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、塘沽区、汉沽区、大港区、西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2001年底，全市常住人口为1004.06万人。33所，自然科学研究机构150多个，自然科学和社会科学各类专业技术人才近60万人，每年都有一批科研成果达到国内和国际的先进水平。1840.1亿元，比上年增长12%。财政收入304.5亿元，增长24.4%。全社会固定资产投资完成705.1亿元，增长15.8%。社会消费品零售总额实现832.7亿元，增长13%。城市居民人均可支配收入8959元，增长10.1%第四章 摩尔城项目发展纲要 地块价值分析 摩尔城项目土地概况 地块位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。 地块东至微山路，南至梨双公路，西至规划的津沽二线，北至外环线。地块总规划用地面积为333公顷（4600亩），现有国际学校一座占地6.7公顷（100亩）。 居住价值分析 地块北侧为天津市外环线绿化带500米，南侧为水域，自然环境好，地块空气紧邻外环线市区道路交通比较方便。地块北靠外环线，北侧有友谊路、解放南路、洞庭路、微山路通达市区，西侧紧邻规划的津沽高速公路。 项目核心理念：嫁接不同产业的复合地产，房地产++教育+项目定位：世界级原创别墅，高尔夫集合社区。本项目以高尔夫为主题，将业与教育进行嫁接复合SHOPPING MALL定位：融合购物、商务、旅游、餐饮、娱乐、休闲、健身功能，并着重突出商务、娱乐、休闲功能的新型复合型消费场所。 住宅产品定位：住宅区占地面积约146公顷（2200亩），建设经济型、中、高级别墅或别墅集合住宅，住宅类型概述如下： 档次 产品类型构成及其说明 产品比例 豪华型 高尔夫景观豪华型低密度独栋别墅（0.2—0.25）,建筑面积300平米以上； 在最好的景区里，如绿地边缘、高尔夫球场旁、湖边半岛上，我们零星放置具有不同建筑风格、景观及空间布局的—0.4) 具备一定景观，占地1—3亩地，建筑面积中等，如250—320平米； 经济型 高性价比、冲击市场型的占地小，建筑面积小的独立别墅和类独立别墅； 对市场上现有联排别墅进行升级换代的联排别墅，如ROLLHOUSE、U HOUSE、宽HOUSE； 类别墅品质的3.5层、4.5层低层连栋住宅（Row house）； 住宅区主力产品是经济型独立别墅和类独立别墅（介乎独立别墅和联排别墅之间的产品）；每栋占地0.7—1.2亩。每栋建筑面积160—230平米。 联栋住宅住宅容积率0.8-0.9，主力户型建筑面积85—130平米。 三、项目产品定位 基于项目的资金快速回笼和实现区域垄断，本案的产品主要从以下几方面考虑： 区域坐庄：实现提升项目的区域形象和跨越外环线屏障； 区域冲击：实现快速垄断市场、形成区域的焦点； 区域引爆：实现集人气，迅速建立市场口碑； 区域升级：实现