社区商业地产的项目整合推广的策略.docVIP

某社区商业地产项目整合推广策略第一部分?市场分析??? 　　一、项目概况??　??? 　　本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。??? 　　二、项目SWOT分析??? 　　优势分析：??? 　　1、区位优势??? 　　位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟；??? 　　2、配套优势??? 　　周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全；??? 　　3、交通优势??? 　　本项目交通便利、车流量及人流量较大，??? 　　劣势分析：??? 　　1、消费群劣势??? 　　高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键；??? 　　机会分析：??? 　　1、市场机会??? 　　高层建筑是未来发展的趋势，通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；???　　2、稀缺性??? 　　本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；??? 　　3、隐性机会（引导消费）??? 　　对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些（采用跟进战术，对于自己而言降低了成本）；??? 　　威胁分析：??? 　　1、潜在竞争威胁??? 　　潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。??? 　　2、消费者的认知程度不高??? 　　如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。???? 　　通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。??? 　　三、项目定位及USP导向??? 　　我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档的基础；同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。??? 　　因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅??? 　　以下是具体的市场定位实施：??? 　　①?形象定位??? 　　1）?优良的建筑品质---------以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证；??? 　　2）?品位CLD生活---------概念创新??? 　　3）?情感享受---------高档生活社区满足你情感的需要（成就感）??? 　　4）?文化社区---------位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁??? 　　②?功能定位??? 　　1）?自由空间、自由组合---------框架结构设计??? 　　2）?投资潜力大---------地处繁华地段，未来的“湖南路”??? 　　3）?生活的便利---------电梯为小孩、老人的出入带来了方便??? 　　4）?尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）??? 　　③?品牌定位??? 　　通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。???? 　　项目“USP”的提炼??? 　　通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”?（Unique?Selling?Proposition，即独特销售主张）是关键。??? 　　●?突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（黄金地段、全框架结构，任意分割组合）??? 　　●?高位嫁接，从形象上提升USP；??? 　　①?时尚性（外观设计的前瞻性）??? 　　②?舒适性（远离了城市的喧嚣，独享宁静生活）??? 　　③?高贵性（生活品质的全面提升）??? 　　④?文化性（将教育嫁接于本项目）??? 　　⑤?便利性（交通的便利，生活的便捷）??? 　　四、项目推广思路??? 　　总的思路：??? 　　以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。??? 　　具体的推广思路：??? 　　1）?商铺??? 　　对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行（操作方法见推广策略）??? 　　对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行（操作方法见推广策略）??? 　　2）?住宅??? 　　①将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区（充分将十五中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势）：??? 　　②?以倡导新生活方式为主题进行推广（如“CLD”生活）：??? 　　③