思源经纪2009年郑州美中五里堡的项目营销的的策划竞标提案137PPT.ppt

美中置业五里堡项目竞标提案 报告结构 报告结构 宏观市场分析——郑州房地产市场经过08年前快速发展，现正步入下降通道 宏观市场分析 / 郑州房地产市场环境小结 区域市场特征总结 报告结构 定位阐释 美中·万象城——创造城市生活魅力 ——繁华、便捷、活力、和谐—— 万象——富有变化，充满想象空间 释义：一切事物或景象 特点：应用广泛，琅琅上口，意义深远、浮想联翩 定位阐释： 万象城功能特点：多元、互动、新生 报告结构 开发环境分析 结构 项目N1地块规划现状 项目N1地块规划现状 项目N1地块规划调整原则 产品规划——板塔结合，提升容积率 板楼斜向布置 板楼朝向与正南夹角在20-60度时，建筑间距系数可降低为1.4H，规划设计时充分利用朝向与日照的关系，摆好住栋，以节省土地，对活跃小区规划的布局形式也有一定好处。 板楼塔楼结合 板楼间穿插排布点塔，最大化利用土地，同时保证产品日照、间距、业主居住感受； 利用住栋斜边单元 斜边单元优势：斜边单元轮廓线舒展从而独有的外墙面积增大，且争取了更大的采光面，故斜单元采光通风较好；斜套型视线开阔，结合景观资源、立面设计易出彩，有利于小区形象的提升。 项目N1地块规划修正建议 规划调整及修改建议 报告结构 产品价值 = 交易前的感受 + 交易中的感受 + 交易后的感受 + 产品使用感受 问卷调查部分： 本项目周边干道内外通达，交通到达性好，拦截几率高； 目标明确：目标人群分布特征明显，宜于通过户外、道旗拦截、引导 长效优势：户外报广化经常更新，达到纸媒效果同时降低成本； 覆盖客流量大：紫荆山路、航海路是城市对外交通主干道，可针对往来的地市客户来郑置业持续稳定增长态势，以户外拦截吸纳。 户外媒体优势 根据思源市场研究中心监控数据： 金水路东段高端住宅项目、郑东新区等项目依靠项目临干道优势、户外拦截到访客户成交占比均超过60%。 户外媒体选择建议 南三环、中州大道沿线的专业市场经营者、城中村租房者； 紫荆山南路通车后的往返人群； 航海路、紫荆山路密集的公交线路往来人群。 围外截内——立足户外拦截 关系营销——扩张接触点 创新营销——资源整合 确立三大营销策略 如何与顾客的 产品价值认知 系统对接？ 关系营销载体——顾客的产品价值认知系统 需求认知 购前行为 购买行为 购后行为 内部价值链 顾客行为周期 顾客互动周期 设置充分的“接触点” 关系营销过程——与顾客行为周期互动，保证充分的接触点 需求认知 购前行为 购买行为 购后行为 ----!@##$$ !*##$( $$$ $$$$ $ !*##$( 内部价值链 顾客行为周期 顾客互动周期 顾客不喜欢或高兴 和顾客接触点的价值 “接触点” 资产/人员/流程 关系营销实施——以购买体验阶段的接触点体现价值 美中·万象城产品的内涵及特性 客户复杂的个性化需求和不断增强的谈判能力 市场化营销体系 接触点 接触点 接触点 接触点 接触点 接触点 打开瓶颈 打开瓶颈 打开瓶颈 打开瓶颈 全方位 价值营销 全面的 价值发现 关系营销的实现——打开瓶颈、建立营销接触点，体验价值 区域规划 开发商品牌 优质产品 CRM 关系营销 关系营销图 区域 规划 开发商品牌 优质 产品 CRM 关系营销 专业化开发 品牌附加 保值增值 优秀开发团队 成功经营 安全可靠 美誉度 消费自豪感 优秀物业管理 万象生活品质 花园生活 高得房率 聚集归属感 品位提升 健康生活 风格差异化 开发 经验 一流 设计组合 建筑品质 保障 支持点 关系营销图 西部造城 规划 开发商品牌 优质产品 CRM 关系营销 专业化开发 品牌附加 保值增值 优秀开发团队 成功经营 安全可靠 美誉度 消费自豪感 优秀物业管理 万象生活品质 花园生活 高得房率价值 聚集归属感 品位提升 健康生活 风格差异化 系列开发 经验 一流 设计组合 建筑品质 保障 参观入住的 项目 整体品牌 媒体宣传 年底答 谢酒会 保安保洁 接触体验 公益活动 网络 专业媒质 报广 软文诉求 名品鉴赏 活动 样板间体验 现场包装 置业顾问 讲解 看房区 情景体验 户外 宣传 楼书、DM及 客户通讯等 客户活动 支持点 活动接触点 关系营销图 围外截内——立足户外拦截 关系营销——扩张接触点 创新营销——资源整合 确立三大营销策略 网络时代的“主角化”品牌营销策略 建设完善的项目网站，信息实时更新，与意向置业客户保持互动 开通网上看房通道，推广途径主动适