同策2008年曲靖市百源花园销售执行的方案.docVIP

中国地产商域网 中国地产商域网百源花园销售执行方案一、销售模式选定1、项目概况……………………………………………………………………032、操作思路提炼………………………………………………………………033、项目推盘思路………………………………………………………………03二、项目案名及重新定位1、案名建议……………………………………………………………………042、定位语方案…………………………………………………………………04三、项目开盘时间策略1、市场启示……………………………………………………………………052、工作进度状况………………………………………………………………063、销售时间节点确定…………………………………………………………06四、销售目标预计1、住宅户型销售统计…………………………………………………………062、调整价格策略与推广策略后，住宅预计走货速度………………………07五、阶段策略1、准备期（现阶段）…………………………………………………………072、开盘蓄水期…………………………………………………………………093、项目开盘日及开盘周………………………………………………………134、正常销售期…………………………………………………………………17六、时间策略……………………………………………………………………17七、价格策略………………………………………………………………………18八、车位销售策略1、车位目标客户……………………………………………………………………192、销售方式…………………………………………………………………………193、执行方式…………………………………………………………………………19九、推广策略1、卖点提炼…………………………………………………………………………192、各阶段媒体一览…………………………………………………………………223、项目媒体投放明细………………………………………………………………22十、合作单位工作及物资列表1、百源地产…………………………………………………………………………232、同策机构…………………………………………………………………………24附件：百源花园工作推进时间计划表一、销售模式选定根据项目不同的特征，应该采用不同的营销模式。纵观一系列成功销售的营销模式，大致可以分为以下几类。以更高的品质取胜；以较佳的物管服务取胜；以较低的价格取胜；以量身定做或定制取胜；以不断的产品改良取胜；以产品的创新取胜；以进入高成长市场取胜；以超出顾客期望取胜；1、本项目目前概况：前期业已开盘销售，已经使用了集中售卖这一噱头；前期推盘形象不明确，项目没有整体形象；目前仍然具有30多名前期蓄水客户，但是几乎全部打算退卡；运用媒体有限，目前仅运用了手机短信这一媒体；前期销售房源为120平米户型，并且已售房源在楼层上的规律性不强；2、操作思路提炼重新提炼项目卖点，深挖项目形象；选择大面，长效媒体，传播项目信息；做价时缩小竖向价差，力保出货均匀；3、项目推盘思路重新对项目进行市场定位，按照新盘操作方式，集中蓄水集中兑现二、项目案名及重新定位1、案名方案案名建议方案1：百源·听城案名释义：加入“百源”前缀，引入开发商的品牌资源；“听”本身具有于宁静中颐养之意，结合主打区位的形象定位语，则项目的区位优势及宜居的“闹中取静”特点呼之欲出；案名建议方案2：百源·善品逸居案名释义：概念且朦胧的案名，从中透露出“安逸”的居住氛围之意，体现品质；2、定位语方案形象定位语方案1：繁华中央，仰望宁静生活定位语释义：突出区位，以“仰望”突出项目高层业态，以“宁静”突出项目“闹中取静”之意；形象定位语方案2：麒麟路上层生活居所定位语释义：“麒麟路”在曲靖的区位中不言而喻，则代表市区中心的含义；“上层生活”一语双关，既表明了项目高层业态，又体现了本案客户群体是人群中的上层群体之意；三、项目开盘时间策略1、市场启示关键词：馨源现代城位于本项目正对面，31层设计，建筑面积4万㎡左右，300户，车位1：0.5。据日前了解，该盘销售价格区间为2700元/㎡—4400元/㎡之间，整盘均价为3100元/㎡。该盘与本案相比较，在产品上采用了大量“偷面积”的做法，很好的提升了项目附加值，对整盘销售价格形成了有力的支撑；目前该盘由于种种问题销售搁浅，但是是对项目会形成强有力竞争的对手；关键词：中天嘉园位于麒麟南路，地处真正的市区中心，周边商业集中，整盘商业价值很大，引起市场高度关注；该项目案场销售人员素质较高，项目案场装修品质较强，该项目整盘销售均价为3100元/㎡左右，目前正在发售认筹卡，认筹卡价钱为3万元/张。此项目投资价值较高，并且产品面积控制较好，属于全城竞争项目；预计开盘时间为08年7月初；关键词：世