同策无锡锡国土20067720071地块整体的的策划的报告2.doc

普通 page PAGE 14of NUMPAGES 29 署名2）、太湖新城板块板块位置 该板块位于蠡湖新城南面，西临蠡湖，东面为滨湖经济技术开发区，其南面就是滨湖镇旅游区。地理位置十分优越，是滨湖区未来发展的重点区域。板块环境 滨湖区将是未来无锡市的行政中心，市政府即将搬迁至太湖新城，同时随着轨道交通线的规划，以及南面旅游度假区的开发，该区域房产市场发展较快，地产大鳄纷纷在此拿地开发，住宅市场前景看好。个案分布 该区域住宅市场目前有四大地产商——万科、顺驰、华润、新鸿基着手打造，均沿滨湖区主干道蠡湖大道而建，由北到南依次为华润新鸿基的太湖国际社区、万科魅力之城和顺驰天鹅湖，体量分别为145万㎡、134万㎡和102万㎡。市场描述 上述三大楼盘均是100万以上的超级大盘，其中太湖国际社区将建成一个国际性的复合型产品社区，社区内拥有无锡唯一的文化艺术中心、2座规划中的社区轻轨站、2000米湖岸线和近36万平方米国际化商业中心，将成为无锡的“维多利亚港”，预计将在今年上半年开盘。万科魅力之城2005年1月开盘，顺驰天鹅湖2005年10月份开盘，销售速度较稳，去化率均超过80％。太湖新城板块在售楼盘一览表案名容积率总建(万m2)产品类型开盘时间/分期价格(元/ m2)主力户型及面积(m2)主力总价(万元)推出套数已售套数销售率月均销售太湖国际社区1.3146多层高层小高层联排别墅2007－5未定三房120－150未定－－－－万科魅力之城1.4134(已推37)多层小高层高层花园洋房2005－15400（公寓）7400（花园洋房）100的二房和130的三房66万～85.8万3315271381.8％100套顺驰天鹅湖1.4102(已推6.2)多层小高层高层花园洋房2005－105000120－130的三房60-653％以上27套板块市场分析产品规模分析开盘时间案名50万以下50－80万80-100万100万以上2007年上半年太湖国际社区2005年1月万科魅力之城2005年10月顺驰天鹅湖由于其特殊的区域规划定位和地理位置，该板块目前在售的三个楼盘均是超过100万的超级大盘，太湖国际社区最大，为146万㎡。产品形态分析开盘时间案名多层小高层高层别墅2007年上半年太湖国际社区2005年1月万科魅力之城2005年10月顺驰天鹅湖依托大体量支撑，三个楼盘的产品形态非常丰富，除了传统的多层、高层和小高层外，顺驰和万科还有花园洋房，太湖国际社区还有部分别墅、商业中心、文化广场等产品。平均价格分析开盘时间案名5000以下500060006000上2007年上半年太湖国际社区2005年1月万科魅力之城2005年10月顺驰天鹅湖从个案上来分析，万科魅力之城略高于顺驰天鹅湖，目前公寓价格在5500元左右，花园洋房的均价在7400元，顺驰天鹅湖即将推出的花园洋房估计单价在6000-7000元之间，目前太湖国际社区价格尚未出炉。主力面积分析开盘时间案名100以下100-115115-130130-145145-160160以上2007年上半年太湖国际社区2005年1月万科魅力之城2005年10月顺驰天鹅湖二房三房 同蠡湖新城板块类似，该板块的主力面积也是130㎡左右的三房，且推案速度、力度都比较大，去化的也较快。主力总价分析开盘时间案名50万以下50-60万60-70万70-80万80-90万90万以上2007年上半年太湖国际社区2005年1月万科魅力之城2005年10月顺驰天鹅湖二房三房虽然单价万科略高，但是主力总价几乎相当，目前万科的花园洋房均价在7400元/㎡，其最近推出了一批精装修的房源，单价在6300元/㎡，装修标准在每平米1000元左右，户型面积为120－130的二房。顺驰也将在今年四月份推出花园洋房产品，估计均价在6000－7000之间。个案分析案名万科魅力之城地理位置无锡万科城市花园一区68号（蠡湖大道周新西路口）开发商无锡万科房地产有限公司销售商上海新联康投资顾问有限公司占地面积96.2116万平方米建筑面积1346900平米建筑形态多层、小高层、高层建筑风格现代规划户数整个项目约1.1万户，其中一区约32万方，2700户；二区56万方，3990户；三区、四区约4210户已推体量一区05年1月起连续推出四批，加06年推出的B5街区，32万方中2700套共推出1998套；二区06年7月始推出的5个街区，占整个二区56万方3990套中的约801套容积率1.4绿化率40%得房率小高层（8F）84%；高层（18F）82%，（32F）79%；多层（6F）90%推案阶段二区的5、6、8、9、10街区和一区的B5街区工程进度一区部分现房，二区5、6、8、9组