同致行惠州惠阳中雄的项目开发沟通建议书72PPT2007年.pptVIP

我们的思考: 项目开发方向 风险控制与规避 卖给谁 二、三级商业价值面业态定位 特色商业街：士多店、干洗店、快餐店、小书吧、花店等。 同致行规划观点 开 城 路 人 民 路 临开城路一级商业价值面可否做 二层底商。一层为风情商业街，二层为对外服务型商业业态？ 同致行观点： 半围合式住宅区临街面采用二层底商的案例极少。 二层商业面积实质为集中式商业形态，面向市场销售较为困难，影响资金的快速回笼，不符合项目开发短平快的初衷。 北 南 开 城 路 人 民 路 主出入口 项目主出入口可否规划在临开城路一侧的中间位置（如图）？ 同致行观点： 社区主出入口紧邻城市主干道，车流多，不符合社区业主的安全性原则。 该面是项目商业价值最大面，如主出入口放在该面，会严重损害商业价值最大化的实现。 北 南 开 城 路 人 民 路 同致行建议 主出入口放在该处，紧临开城路和菜市场，业主出行方便。 在出入口可做一个小型的休闲广场，以聚集人气。 该角正好处于一级商业价值面各三级商业价值面的交汇处，有利于弥补三级商业价值面人气不足的特点，提升该面的商业价值。 北 南 3 商业定位 1 地块分析 5 运营策略 住宅面分析 物业定位 4 住宅定位 2 开发方向 市场背景 价格建议 开 城 路 人 民 路 住宅价值面释义：根据项目的经济指标和商业价值面规划分析，本地块未来的建筑形态采用高层住宅楼＋裙楼底商。 住宅价值面分析 北 南 住宅价值面:高层 阶段及趋势：惠阳地产开发处于一个粗放型的开发阶段，未来将走向集约化的开发模式; 价格：新盘销售价格：约3400-4500元/平方米。 产品：是以投资的小户型为主要产品线; 客户：将形成“三分天下”的格局。本地换房客、产业客、深圳投资客 营销方式：目前大亚湾主流的营销模式处于初级的产品营销阶段向规模营销及素质营销转变。未来文化营销及体验营销模式将成主流 惠阳楼市市场现状分析 从目前惠阳楼市的发展现状看,存在”东拓南扩”的主流趋势。 惠阳楼市的扩张趋势 投资居住物业区 投资物业区 住家物业区 惠阳城区的交通、配套、人文历史因素促使了惠阳“投资居住区、投资区、住家区”三大住宅功能板块的形成。 惠阳楼市的发展现状 投资居住物业区： 物业特征：中大户型特征为主体，代表楼楼盘：半岛一号，锦江国际，尚城世家，中区华府等。 客户特征：主要以深圳龙岗客户为主，兼少量深圳关内投资客。置业行为以投资兼自住为特点。 投资物业区： 该片区的物业以小户型为主，代表楼盘：都市广场，壹品上城、倾城名钻等。 客户特征：深圳龙岗、关内客户为主，置业特点主要以长线投资为主。 住家物业区： 物业特征以住家型的二、三房物业为主体，代表楼盘有瑞景居，金碧雅园等。 客户主要以惠阳本地客户为主体，兼少量深圳区域客户。 深圳客户60%,其它40% 一房39.37,55.91——63 开城公寓 深圳客户35%,其它65% 三房:136.95-157.32四房:157.02-162.56 金碧雅苑 　待售 二房:69.93-83.31三房:112.69-123.89 城市丽景 深圳客户约65%,其它35% 一房:56.46-61.12二房:82.36-99.81三房110.74-112.63 华茂倾城名钻 深圳客户70%,其它30% 一房：40-50㎡二房：70-80㎡ 都市广场 深圳客户60%，大 亚湾客户约20% 一房两厅：36—58㎡ 两房两厅：56—62㎡三房两厅：96㎡主力户型为一房两厅 东方国际 客户来源 户型及面积区间 项目名称 惠阳代表楼盘户型及客源分析 惠阳房地产市场不同阶段客户特征 投资、度假、自住交叉利用 产业人口增加带来大量居住需求 价格上涨，投资空间缩小 驱动力 1-2成 5-6成 2-3成 比例 2010-2011年 投资、度假、自住交叉利用 人口增加，居住环境成熟 人口增加，租赁市场火暴 驱动力 2-3成 3-4成 3-4成 比例 2009-2010年 投资、度假、自住交叉利用 适合居住的高层及多层中大户型 适合投资的经济豪宅及中小户型公寓。 驱动力 1-2成 2-3成 5-6成 比例 2008-2009年 其它 本地客户 深圳投资客 客户类别 时间节点 第一阶段以投资客为主，客户的购买看重的未来的发展前景； 第二阶段三种客户比较均衡，居住型客户在逐渐增加； 第三阶段是以居住为主，客户购买的动机是以居家为主要目的; 〖关注因素〗：地段、交通、总价、户型、配套、升值能力; 〖面积需求〗：中小面积小户型产品; 〖户型要求〗：80㎡以下的小面积一房及两房，100㎡左右的三房; 〖客户特征〗：1）：丰富的投资房产经验；对项目推广概念比