民族大厦推广的的策划的方案.docVIP

PAGE PAGE 14民族大厦推广策划方案来源:2003年,周新宇以策划人的身份,策划并操作该项目的推广活动。应用：对于房地产项目的推广有启发性作用内容： 21世纪是城市发展的世纪，也是房地产业发展的黄金时期，城市发展与房地产业的发展始终是相互促进的。近年来，南宁的城市经营者用整体的思路来经营南宁，打造中国绿城的新形象，大大提高了南宁的知名度，南宁的城市发展进入了黄金时期，再加上其具有得天独厚的区位优势和地缘优势，将为南宁的房地产业提供广阔的发展空间。在周边城市房地产普遍积压较多和市场疲软情况下，南宁房地产业始终未出现大起大落的现象，资金投入、竣工面积和销售收入等指标均以较快速度增长。机遇就在我们面前了，如何才能把握住这机遇呢?如何从广大的房地产竞争对手中脱颖而出？那就是要制定地产项目的推广战略。 商家和策划人在遇到此类问题时，可以依据当地市场的特点，采取四步策略进行有的放矢的推广。就是：一、目标群体细分定位策略；二、售楼部细化策略；三、广告创意策略；四、宣传推广策略。2003年,本人以策划人的身份策划并操作了民族大厦的策划推广工作。基于当时当地的房地产走势，我采取了四策略：一、目标群体细分定位。我将客户分为三类，进行分析后指定策略。二售楼部细化策略，这是很多房地产商容易忽略的问题，可我认为这是很重要的，从以往房地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生，所以，无论怎么强调售楼部的重要性都是不过分的。三、广告创意策略。我公司策划部经过对民族大厦详细分析后，总结出“八方商机，聚揽财富”这一广告语。四、宣传推广策略是用以“八方商机 ，聚揽财富”广告语为宣传口号，并以波动或间断高潮式的营销方式及推广节奏吸引目标买家，从而实现最终销售。案例: 2003年2月,我以策划人的身份,参与了民族大厦推广策划方案。要想将地产推广出去,首先就是要进行市场调查,新城区是南宁房地产投资热点区域之一。民族大厦所处的地区已被新城区政府规划设定为“新城物流中心”，周边区域的规划及物业管理在将来势必会形成规模效应，现有的空间格局在有限的时间内将会得到有力的提升与改观，而已有的物流领域集散地的品牌意识，将在投资者的消费意识理念中继续延伸、壮大。 民族大厦个体单间40—200平米的建筑面积，使其购房总价较低，容易吸引中、小型投资者的目光，而该地块现有的物流版块的经营模式，在本案的招商过程中，作为主诉求，应加以有效利用。而作为附属群体，审视本地域经营大环境氛围，外地各厂矿驻南宁的办事处、科技含量高的企业的分支机构、个人商务公司也是一个侧重点。同时，也可以将本项目做为高端群体二次投资置业的选择地。 我公司策划部首先使用SWOT法：　 S（优势）：*城市核心位置，区位优势较为明显。*南宁新城区物流中心的行政规划，保证土地升值潜力。*大厦商务功能配套齐全。*户型面积比较折中，购房总价较底。*梯形室外空中花园，在本区域内较为少见。*室内大开间格局，功能划分比较灵活。*总体品质均好，具备了成为一个热销楼盘的先天条件。*与其他新城商住项目相比，本项目物业管理费3.5元/平米/月的收费标准较为适中。*车位规划比较合理，近300个车位基本满足每个单元一个停车位。 　W（劣势）：*产品外观建筑形式无亮点，外立面比较大众化。*期房项目，入住时间长，品质能否最终落实都成为影响购买的阻力。*售楼部现场布置与该有的工作进度不协调。*销售工具不全（目前只有建筑模型），周边识别标志几乎没有。*售楼部选址较偏，没在主要马路。*大开间格局增加入住者的入住成本（做隔断）。*不同职能部门间的配合还需要更加和谐默契。*总套数不足三百套，无法形成富海中心那样的单体规模效应，该项目配备独立纯住宅项目作为商住项目的配套支撑。*周边（现广西南宁水产批发市场前）已经开工的同类型项目，面积高于本项目销售面积（2倍左右），　而且这些项目的工地、售楼部都临主要马路，使得受众比较容易识别。*基于上述这点，我们的广告打出去之后，如果项目位置无法让目标对象易识别，那么，容易将他们引向周边竞争楼盘，使原有意象购房者持币观望、比较心理增强。*产品更新速度在加快，竞争对手竞争能力增强，竞争市场压力时时在加大。*并非处于交通条件成熟的显要地段，无公交线路直达项目现场，加上周边同步新建项目较多，很难出现抢购局面。 O（机会）： *新城区地块稀缺　*南宁市商住楼项目市场与需求仍在上升期。　*现在地块周边商务、物流领域中高档楼盘项目出现断档　*未来大规模城市建设的投入*周边辐射区内商务环境成熟，势必带动本地块的发展步伐。*强有力的优势策划与推广力量，会将劣势、威胁化解至最小程度。通过运用SWTO方法进行整理后，我提出了一、目标群体细分定位策略；二、售楼部细化策