武宁县湖岸花城营销的的策划的报告.docVIP

武宁县湖岸花城营销策划报告目 录第一章 项目部分一、项目描述二、项目市政配套设施三、项目SWOT分析四、项目卖点提炼第二章 项目定位部分一、项目属性定位二、项目形象定位三、目标客户群定位四、项目命名建议五、项目价格定位第三章 营销推广部分一、项目推广思路二、营销实务三、销售策略执行方案四、销售价格确认五、项目进程推进计划六、资金回笼计划第四章 广告策略部分一、总体目标二、实施计划三、广告诉求四、广告及媒体组合五、 广告费用预算项目部分一 项目描述地理位置：湖岸花城位于县城北部，农民街十字路口处，县妇幼保健医院对面，目前该地段属于新城区。周遍配套：武宁四小，县妇幼保健医院，东门市场。临近老成区商业网点，南面临街十字路口，北面靠近正在修建的湖宾公园，1路公交在此经过，购物休闲出行都很方便。社区配套：社区幼儿园，会所，运动广场（羽毛球场，篮球场），休闲广场，儿童广场，中心广场等四大主题广场，花城十二景，景景各不同。基本指标：占地面积150000㎡，容积率为总建筑面积约住宅建筑面积商业建筑面积㎡公共建筑面积㎡建筑基底面积:㎡绿化率35%，建筑密度总户数 1059 户，车位数个/户建筑类型：多层车库数量：储藏间数量：二 项目市政配套设施：交通：项目紧临东门街，公交1路在此经过，做车5分钟即可到达城西商业中心区。项目西南角是东门路，交通路和友爱路的交汇处，西侧是友爱路通向湖滨北路和湖滨休闲公园东侧为凤凰山路也可通向湖滨公园，北侧为光明路。地理位置优越，交通十分便利。学校：武宁四小银行：邮政储蓄医疗：妇幼保健医院休闲娱乐餐饮：湖滨公园，休闲公园三、项目SWOT分析1优势：地段优势：本案处于新城区与老城区结合部，位于城区两条主干道之一的交通路与东门街的交汇处，属新城区。北面为湖滨公园，南面紧邻东门路，西面为友爱路，东面为凤凰山路交通便利。规模优势：本案15万平方米的恢宏气魄，是目前在建项目中仅次于天水名都的第二大盘，可容纳1059户家庭，近4000位业主。容易形成生活气愤，况且本案与天水名都仅一路之隔，两个大盘在一起是城东乃至城区的一个亮点，炒做起来比较容易配套共享优势：由于本案较好的地理位置，可以享受老城区成熟的生活配套，提升了项目的置业信心。再者本案对面为县妇幼保健医院，还有东门市场，四小，邮政局，及湖滨公园和小区内部的五大主题广场等都给本案的家居带来了360度的周到服务，可以说是新城区所有项目中唯一拥有成熟配套的新社区。2 劣势：市场销售压力大：武宁县现有人口40万左右，常驻人口37万，县城人口6万多人口有限；武宁虽然是一个三面环水的小县但房地产市场非常成熟，1996年就已经有了早期的房地产开发在近10年的开发过程中不管是开发的产品还是消费者的理性程度都比较成熟；房产开发市场已经出现供大于求的局面，置业者购买物业的选择性较大已经形成买方市场。项目自身运做滞后：本案项目在武宁市场对外启动已经有快一年的时间，但现在还没有一个正式的售楼部，且工程进度很慢，外界的形象还没有树立起来而我们的核心竞争对手已经开盘，随着新项目的不断推出势必要瓜分这已经有限的目标市场。3 机会：目前我们的核心竞争对手天水名都虽然已经开盘但销售不佳，通过分析我们了解到县城消费者对价格和地段要求最高，这对我们开盘前定价等准备工作提供了良好的借鉴。目前市场上几个规模较大且产品档次较高的项目也在筹备和初步运做中，除了天水名都以外其他的还没有形成较大的影响力，所以本案可以抓住这个时机加快工程进度，强势广告宣传抢先占领市场打好头一枪。 4 威胁：随着其他楼盘工期的完工和销售工作的开始，肯定会对本项目产生冲击，并截流诚意客户使本案的销售工作进入泥潭由于本案规模较大，考虑到销售的延续性一期的销售工作应建立起良好的口碑，并制造出卖点做出项目的知名度和美誉度。所以一期销售工作是否顺畅显得非常重要。四 项目卖点提炼地段的优越共享老城区成熟的生活配套成熟大社区四大主题景观广场健康生活从这里开始全封闭的物业管理小区第二章 项目定位部分项目属性定位:项目属性定位，即USP销售主张，，就好比一件价值连城的物品、珍品,是需要人们对其赋予一种内涵，将一种独特的、与众不同的东西融入其中，楼盘也同样如此，通过对武宁县房产项目市场的了解，如盛世御景-经典府邸，辉煌阳光下的上层生活；清水弯——展现都市新情怀，谱写武宁新生活；天水名都——驾山御水·名人特区；古艾城市花园——人居环境第一梦，每一个楼盘都有它独特的销售主张。综合前面的地块分析、周边配套情况、SWOT.分析，还有目前武宁房产市场的定位空白，我们认为本项目之市场属性定位可以概括为： 15万平方米运动健康主题水岸花园社区此属性定位主要突出项目规模优势，社区配套，地段优势，重点突出本案的健康运动为主题的生活方式，主要是强调 “生命在于运动的健