通县东北部的项目调查的报告.docVIP

PAGE 通州区东北部地区市场调查报告区域概况北京近几年东部地区经济发展迅速，尤其将通州区定为北京市重点建设发展的卫星城之一，更加快了通州区的建设发展速度。通州区东北部地区属于通州区的郊区，人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达等现象都是其历史表现。近年来随着通州区整体的快速发展，已有了一定的改观。目前区域内已有多条公交线路可直达市区，虽然路面大多狭窄且维护不当，使得路面情况较差，但解决了当地人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引了部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模、高档次的房地产项目。市调区域范围：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。区域市场分析此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分成西区、南区、北区三个部分。西区（北关地区）西区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。项目情况表项目名称富河园西潞苑枫露皇苑枫露花园发展商北京开原房地产开发公司北京正圆房地产开发公司北京五龙新村开发公司北京民望房地产开发公司代理商无个人3、4期信达行代理无地理位置北关环岛西北角北关环岛正北2公里东潞路西侧东潞路东侧建筑规模17万㎡共32万㎡；一期20万；二期8万；三期4万一、二期158栋；三、四期97栋10万㎡规划类型多层多层别墅多层配套情况四期有会所超市网球、足球场、泳池超市、小学、幼儿园、医院价格（元/㎡）二期2650-2980；三期均价3000均价2200精装8500；毛坯6000-7000起价1780；最高2150优惠比例98折95折未定无工期情况一期现房；二期年底入住；三、四期在建一期现房；二期2003年1月入住一、二期现房；三期在建；四期未建现房开盘日期1995年1998年1995年2000年销售进度一期100%；二期95%；三、四期未开盘一期100%；二期40%一、二期80%；三、四期未开盘90%潜在供应量6万㎡10万㎡280栋3000㎡户型面积（㎡）二居85-114；三居114；五居180三居92-129173.16-541.88二居88-89；三居125主力户型二居103㎡二居73-79㎡250㎡三居125㎡园林绿化30%30%40%30%装修标准毛坯毛坯毛坯初装媒体选择北青通栏分栏广告北青分栏广告客群分析市区内百领市区内年轻人、打工族市区内的成功人士市区内人群销售热线65680596695220958959875165811127交通及环境分析此区域显然已经与通州区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路、完善的市政配套设施、整洁的周边环境，温榆河与潮白河穿流其间更增添了居住生活的美妙感觉。项目情况分析富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层楼，户型种类齐全，格局新颖，均价2200元/平方米，价格较低。但社区只有一个超市，配套设施不够完善。枫露花园与西潞苑的项目基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园是这一地区的精品住宅项目，位置优越、外观华丽，楼体设计新颖。社区内有多层楼，也有高层塔楼，建筑形式丰富。项目分为四期建设，在四期中建有会所，会所这在该区域住宅项目中数量很少。一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000元/平方米与西潞苑相差800元/平方米。西区的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通条件、市政环境都具有先天优势。南区（潞邑地区）南区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。项目情况表项目名称华龙小区新潮嘉园上潞园发展商北京民望房地产开发公司北京鹏程房地产开发公司北京海涛房地产开发公司代理商无无个人地理位置潞邑地区潞邑地区潞邑地区建筑规模53栋楼，32万㎡47万㎡9栋楼，8万㎡规划类型多层多层多层配套情况小学、7万平米绿地、医院、超市、7万㎡绿地超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡）无价格（元/㎡）起价1850；最高价2200起价1740均价2160起价1530；最高价1950优惠比例一次性98折一次性98折无工期情况现房一期现房、二期10月入住一期现房、二期有一栋未完工开盘日期1995年2000年2000年销售进度90%一期90%；二期50%一期80%；二期30%潜在供应量4000㎡30万㎡5万㎡户型配比（㎡）一居5