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浅议公租房准入和退出机制 　　【摘 要】公租房是北京市保障性住房中新生事物，在诸多方面发展不够完善，尤其表现在准入和退出机制上。运作良好的准入退出机制是该制度发挥作用的关键，本文拟研究北京市的准入和退出机制，提出进一步完善的建议。 　　【关键词】公租房；准入；退出 　　公租房，是北京保障性住房市场中的新生事物，定位是作为家庭在购买住房前，家庭财富积累期间的过渡性住房，所以准入门槛放宽。使过去不够廉租房、经济适用房、限价房标准，又买不起商品房的“夹心层”家庭，有了新的选择空间。公共租赁房不是归个人所有，而是由政府公共机构所有，用低于市场价的价格，向“夹心层”出租。公共租赁住房因其“覆盖人群广泛，补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制”等优点，得到了各级政府以及民众的普遍认同与支持，也引发了社会各界的关注。 　　高效的准入和退出机制才是这一制度良性运行的保障，是促使有限的公租房得到高效利用、落实安居工程的“生命线”。在北京，部分公租房似乎变成了新时代的“福利房”，有的是“人才福利”，有的是“国企福利”。《中国青年报》曾报道，北京经济开发区和中关村国家创新示范区已经成为目前北京公租房建设的主力军。鹿海园四里公租房小区内的800多套住宅应分配给诺基亚、奔驰汽车、中铁十九局等公司的员工，这些企业都是开发区的纳税大户。亦庄管委会有关部门称：“开发区根据企业对区域发展的贡献程度等条件向有关企业分配房源数额，各有关企业根据本企业自身员工住房困难等情况确定承租员工。” 　　一、北京公租房的准入和退出机制 　　（一）准入条件。就目前北京的《北京市公共租赁住房管理办法》和《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》来看，北京市的公租房主要向三类人群开放：（一）廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。（二）申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下。（三）外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。从以上规定来看，把其他保障性住房的轮候家庭纳入公租房的保障范围，虽然在一定程度上缓解了已确定住房困难者的住房难问题，但从长远来看，这种“应急式”做法会导致住房保障体系的恶性循环，有拆了东墙补西墙之嫌。在未对公租房、经济适用房、廉租房的整体运转进行调整前，这部分廉租房申请者进入公租房系统显然占据了本应划给中低收入的公租房申请者的名额，对于这部分本能住进公租房而最终徘徊在界限之外的申请者，其公平获得配租的权利必然受到损害，公租房制度设立之初也不能真正实现，分类别、多层次的住房保障体系的良好运行秩序也会遭到威胁。再者，收入、住房等准入条件规定不够合理。准入条件是公租房制度保障范围的具体化考量标准，是与廉租房、经济适用房保障范围进行区分的主要因素，也是防止“开着宝马车住着保障房”等寻租现象发生的手段之一，所以收入、住房等方面的限制条件规定肯定是必要的。但是《办法》中，仅对家庭人均住房使用面积和人均收入作了规定，对其他财产性收入未做进一步的规定，如股票等有价证券以及车辆等。虽然《办法》放宽了户籍限制，但是未充分体现出户籍人口和非户籍人口的平等对待。在对外来务工人员进行条件设计时，规定“来本市连续工作达到一定年限”、“社保和税收缴纳达到一定年限”，但对于具体的年限标准并未做明确规定，这造成公租房制度保障外来务工人员具体范的围模糊化，也使审核申请人资格的环节缺失参照标准，不利于提高审核环节的工作效率。 　　（二）准入程序。目前我们尚未出台专门针对公租房的程序，公共租赁住房资格申请、审核按照本市现行的保障性住房“三级审核、两级公示”制度执行。申请家庭住房、收入等情况的审核按照本市现行保障性住房相关政策执行。审核及公示时限按现行廉租住房审核及公示时限执行。对于不符合公租房的家庭申请公租房也有相应的处罚措施，但是力度不够。根据2012年7月15日起实施的住建部颁布的《公共租赁住房管理办法》规定，“以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由市、县级人民政府住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案。”这一规定为打击骗取公租房的行为提供了直接的政策依据。但是1000块钱，对于铤而走险的公租房申请者而言，成本太低。我们已经看到“开着宝马住保障房”的现象，也对保障房被其实经济还算殷实的市民占据的现象司空见惯，于是，法不责众的后果是更多人涌向申请大军，更多其实并不符合条件的人占据了原本给“夹心层”的公租房。为社会底层群众提