台湾保全业物业管理业的现况和未来发展及保全业.docVIP

台灣保全業、物業管理業的現況與未來發展及保全業法檢討太平洋保全董事長 高永昆本文介紹了台灣保全業與物業管理業的發展及競爭與合作現狀、保全業法立法的基本原則、十年來立法實施中的欠缺和針對議擬中保全業法修正案的討論。文章提出了保全業發展中二個值得重視的問題：市場需求良好，新加入保全公司眾多，致引發服務標準降低等無序競爭的惡果；從居住環境安全防護責任角度出發，存在著保全業與物業管理業責任界面不清的現狀。本文針對兩岸近期加入WTO，保全業市場由於國外大型保全公司的投資進入和新一輪競爭，勢必提高市場進入的門檻和訂立更高的服務標準。大量本土小型保全業公司將面對保全業市場占有率再分配的嚴重事實，如無足夠心理準備必將面臨兼併、重組、轉型或歇業的抉擇。一、台灣保全業的發展民國67年台灣成立第一家，也是目前規模最大的保全公司，其後陸續成立十餘家保全公司後，民國80年12月30日始公布保全業法，十一個月後公布施行細則，開始重新受理申請保全公司許可，由於台灣治安日益惡化，國民所得不斷提升，民眾的高度犯罪被害的恐懼等，導致民眾對保全服務需求的日益增加，因而保全公司家數迅速成長，目前已有三百九十餘家，並於台北市、高雄市、台中市、桃園縣、台北縣分別成立保全商業同業公會，並已成立中華保全協會。早期的高齡保全人員大都為退役官兵，但年青保全人員則為高中畢業或肄業，且服過兵役者。台灣的保全公司以從事駐衛保全業務為主，其中專營或兼營系統保全、現金運送或人身保全者不到10%，以營業額而言，因缺乏統計資料，一般抽樣調查均認為系統保全約佔60~70%、駐衛保全約佔30~40%、現金運送約2%，但此乃因數十家樣本中均包括專業經營系統保全，且規模為第一和第二的兩家上市保全公司，以致這種抽樣偏差造成嚴重的抽樣誤差，因此個人估計駐衛保全的營業額約佔60%、系統保全約佔40%。以營業額的年成長率而言，整體保全服務為14%，其中現金運送34%、駐衛保全28%、人身保全15%、系統保全8%，然而整體市場需求雖成長良好，但因新加入的保全公司太多，並以價格競爭為主要競爭手段，因而須壓低人員薪資，導致人事流動率太高、人員素質良莠不齊、召募訓練發生困難，其結果自然使保全服務水準低落，消費者因而不滿，故再繼續殺價或更換保全公司的惡性循環，遂使許多保全業的經營陷入困境。二、台灣物業管理業的發展台灣的物業管理從民國50年代開始興起，大樓住戶常雇用退伍榮民看門，偶亦另雇一名主任代收管理費，但由於人事流動率相當高，且人員素質參差不齊，以致住戶期盼有專業的物業管理公司可承攬此業務，然而政府以避免企業對單純勞務提供中間剝削為理由，不准經營建築物管理維護（即物業管理）的業務。台灣的不動產業者因此不斷利用媒體與經由民意代表遊說，直到民國76年終於促使政府開放准予登記物業管理維護的營業項目，但公司名稱並未統一規定。同時期，政府亦開始研擬規範區分所有建築物所有權人與住戶的權利義務，以及公寓大廈管理組織之成立要件與職責，開發商需提撥公共基金的強制規定，並賦與管理負責人或管理委員會有訴訟當事人能力等事項的公寓大廈管理條例，然而該條例直到民國84年6月底才完成立法， 民國86年頒布公寓大廈管理服務人管理辦法，要求從事此一行業的業者，需在兩年內備齊各類管理服務人認可證，資本至少新台幣（以下同）一千萬元以上，並應提出受託管理維護計畫書，向內政部申請特許，並改組成為公寓大廈管理維護公司。目前共有二百六十餘家，歸屬公寓大廈管理服務行業，設有台北市、高雄市、台中市、桃園縣公寓大廈管理維護商業同業公會，並由中華民國建築物管理維護經理人協會整合業者，致力「建構法制環境，推廣專業技能、提升業界形象」，積極參與政府法規之訂定與修訂，以發展國內建築物管理維護知識技術，提升國內建築物管理維護服務品質為目標，多年來不斷辦理研討會、觀摩考察，並與兩岸三地（台灣、上海、香港）及日本、英國交流，積極參與國際協會活動，包括世界不動產協會和世界建築物服務廠商聯盟，一方面擴增同業視野，並與世界一流業者接軌，另一方面增進新的管理維護知識技術，而能日益改善服務品質，去年底內政部第一次評選的十家優良公寓大廈管理維護公司中，有十家係中華民國建築物管理維護經理人協會的會員公司，可證實中華民國建築物管理維護經理人協會確能發揮應有的功能。今後協會當全力協助業者建立自律規範，並協助管理委員會與住戶了解公寓大廈管理條例、如何有效運作管理組織與如何提升管理維護品質。三、保全業與物業管理業之競合由於物業管理業的管理員原係擔任門禁、停車場管制與巡邏等工作，而與保全公司的業務抵觸，同時保全公司的保全人員亦常提供代收郵件、訪客接待等原屬物業管理的工作，但由於保全業法公布在先並明訂「未經許可或已經撤銷許可而仍經營保全業務者，應勒令歇業，並得處新台幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰」，因此保全