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浅析“国五条”对中国房地产影响 　　摘要：我国的房地产市场是一个典型的政策市场，调控政策的出台对整个房地产市场的供求和价量都会产生巨大的影响。近年来，我国的房地产价格一直在持续上升，尤其在2007年之后，房地产价格更是开始快速增长。从2008年起，政府针对房地产进行了大量调控，“国五条”的出台成为市场热议的对象。 “国五条”的出台对我国的房地产市场产生了一定的影响，但由于其存在的缺陷与不足，并没有完全发挥其最初的期待效果。 　　关键词：“国五条”；房地产；房产税；政策调控 　　一、我国房地产市场的现状及其影响 　　（一）房地产市场的基本现状 　　近年来，我国的房地产价格一直在持续上升，尤其在2007年之后，房地产价格更是开始快速增长。在房地产价格整体上涨的大势下，我国房地产市场的现状具体表现为以下几个方面。 　　1.房地产供求的非均衡性 　　房地产供求的非均衡性可以分为供求总量上的非均衡性与供求结构上的非均衡性。供求总量上的非均衡性表现为潜在的总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给。另外，我国还存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现象。住房供应结构的非均衡性主要表现在高档房、商品房、廉租房和经济适用房的供给与需求结构不合理，数量不匹配。自我国住房制度改革以来，过分强调住房的市场化分配，致使房价持续高速上涨，地方政府与开发商更热衷于开发商品房，而在经济适用房与廉租房的提供上却积极性不高，使得本应为主体的保障性住房边缘化。 　　2.房地产“泡沫”开始收缩，市场价格面临下降压力 　　从2007年开始，在紧缩的政策调控下，我国房地产市场的“泡沫”开始收缩，虽然房地产市场的价格依然很高，但面临着严峻的下降压力并出现了不同程度的下降。与此同时，招商、万科和记黄埔地产等房地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售，一些炒房人更是为回笼资金尽快脱手，大幅度降低房价进行抛售。 　　3.成交量萎缩，空置率上升 　　由于房地产价格面临着巨大的下降压力，购房者都持着悲观的观望态度，房地产市场的成交量大大萎缩，相对应的，房地产的空置率大大上升。 　　（二）房地产市场现状的影响 　　1.房价持续飙升 　　房价的飙升使得房地产逐渐失去本性，从消费需求演变为投资需求进而转化为投机需求。大部分的商品房将不再是人们的居所，而成为资产增值保值的工具和投机炒作的筹码，甚至成为社会财富的收割机，使我国两极分化更加严重，社会财富集中在极少数的富人手里。 　　2.对经济安全与金融安全构成长期威胁 　　房价的过快上涨，一方面使得利用信贷工具购买房地产的人增加，进行消费或投资甚至是投机，给社会经济安全构成威胁；另一方面，高比例的释放房地产贷款，增加了银行经营的不确定性，对经营安全构成威胁。 　　3.造成经济的“高碳”增长 　　近年来，我国房地产投资占全部投资的1/4，相关上下游产业高达60个。房地产直接影响了我国GDP的增长。但是，房地产产业及与其相关的上下游产业均为主要依靠资源消耗、能源消耗及对环境占用来谋求增长的产业，所以房地产无论是在建设前还是在建设后都会造成高碳排放。 　　二、“国五条”的提出及其对我国房地产的影响 　　（一）“国五条”的提出 　　1.政府的政策调控 　　从2008年起，政府针对房地产进行了大量调控。于2013年2月20日出台的“国五条”是第五次的房地产政策大调整。 　　“国五条”的出台成为市场热议的对象，一方面是因为政策的出台过快，超过市场的预期，政府如此迅速地出台“国五条”旨在抑制当前过热的房地产价格。另一方面是因为政策的力度过于强硬，同样超过了市场的原本预期，被称为了“新国八条”的加强版。 　　2.“国五条”对房地产的调控 　　（1）抑制需求 　　“国五条”系统地提出了抑制需求的细则：首先是继续严格执行商品住房的限购措施；其次是继续严格执行差别化的住房信贷政策；最后是保证充分发挥税收政策的调节作用。从需求角度而言，可以将房地产市场的需求分成三个部分：刚性需求、改善性需求、投资及投机性需求。“国五条”的出台对以上三种不同的需求都造成了不同程度的影响，具体表现为：一是限购政策的继续执行，不仅很大程度上抑制了改善性需求与投资投机需求，也在一定程度上影响了刚性需求；二是差别化的住房信贷政策大大提高了首付比例与贷款利率，使得按揭贷款大幅减少，较大程度影响了改善性需求与投资性需求；三是对二手房交易额征收20%的个人所得税，对三种需求都造成了重大的负面影响，但由于房地产市场依旧是卖方市场，使得这种税负转移到了买方，会对刚性需求造成更大的影响。 　　（2）增加供给 　　“国五条”一方面加强了对普通商品房及其所需土地的供应，另一方面落实2013年城镇保障性安居工程（建成470万套、新开工630万套）。住房的供给受两个方面的影响：土地供给和房地产开发投资。只