广州白云生物医药基地项目发展与经营策划精品文档.ppt

各项重要数据、指标汇总 项目 数据 备注 总成本(万元) 310,121 含营业税 可出让土地平均成本(元/m2) 487 折合约32万元/亩 总收入(万元) 830,215 含返还 可出让土地平均收入(元/m2) 1,304 折合约87万元/亩 税前利润(万元) 520,095 　 自有资金(万元) 109,136 约占总投资额的35% 贷款额(万元) 68,968 约占总投资额的22% 财务费用(万元) 17,125 　 内部收益率 15.64% 全部投资 净现值(万元) 5,911 全部投资 静态投资回收期(年) 11.0 全部投资 动态投资回收期(年) 15.4 全部投资 内部收益率 15.7% 自有资金 净现值(万元) 5,958 自有资金 静态投资回收期(年) 11.4 自有资金 动态投资回收期(年) 15.4 自有资金 成本构成比例 成本汇总 序号 项目名称 投资金额 (万元) 单方造价 可出让面积成本(万元/KM2) 可出让面积成本(万元/亩) 备注 一 土地取得费用 139,815 　 　 21,960 14.6 　 1 征地补偿 68,704 6 万元/亩 10,791 7.2 约6万元/亩 2 拆迁安置 43,402 1,400 元/m2 6,817 4.5 　 3 工业用地政府收益金 14,151 2.4 万元/亩 2,223 1.5 仅计算工业用地和经营性用地 4 经营性用地政府收益金 13,559 43.2 元/m2 　 　 　 二 非经营性基础设施 76,270 　 　 11,979 8.0 　 1 道路工程 32,283 400 元/m2 5,070 3.4 按道路面积计算 2 排水、排污工程 17,935 20 元/m2 2,817 1.9 按可用地面积计算 3 高压线入地 5,875 2,350 元/m2 923 0.6 长度约2.5KM，11万伏及22万伏各一路 4 市政绿化工程 20,177 150 元/m2 3,169 2.1 按绿化面积计算，含路灯 三 前期费用 20,037 　 　 3,147 2.1 　 1 勘察设计费用 318 　 　 50 0.0 　 2 土方工程 17,935 20 元/m2 2,817 1.9 按可用地面积计算 3 临时三通一平 1,784 　 　 280 0.2 　 四 不可预见费 23,612 10% 　 2.5 　 五 企业管理费 7,792 3% 　 0.8 　 六 营业税 25,470 5.09% 　 2.7 　 七 财务费用 17,125 　 　 1.8 　 合计 310,121 　 48,708 32.5 　 成本估算 ——土地取得费 征地补偿费 经了解，钟落潭镇的耕地征地费用在4～6万元/亩之间，含征地补偿、青苗补偿、税费等，本次估算取最高值：6万元/亩。 拆迁安置费 回迁房建设费用。按农民新村用地面积约15.5万平方米，容积率2.0计算，建筑面积单方造价为1,400元/平方米。含附属物补偿、搬迁费用等。 土地收益金 即土地处于生地状态时的土地出让金，按基准地价的20%计算，工业用地为2.4万元/亩(12万元/亩×20%，按土地面积计算)，经营性用地为43.2元/m2 (216元/m2 ×20%，按建筑面积计算)。 成本估算 —— 前期费用 规划设计费 参考广州南沙的区域规划设计费用，约为50万元/平方公里 土方工程 土地平整费用，含换土、余泥杂物外运、土方平衡等费用 临时三通一平 参考广州南沙的临时三通一平费用 成本估算 ——非经营性基础设施建设费 道路工程 含路灯、道路退绿、隔离带绿化等，道路面积按可用地面积的9%计算，不含外部道路面积。 排水、排污管线 排雨水、排污管线，参考广州南沙的费用。 高压线入地 11万伏及22万伏高压线路长度各约2.5公里，入地费用：11万伏为850万元/公里，22万伏为1,500万元/公里。 绿化工程 公共绿化面积按可用地面积的15%计算，单方绿化造价为150元。 成本估算——税收及其它费用 营业税 按土地转让收入的5.09%计算，税收返还、配套费返还等不计算营业税。 不可预见费 由于项目规模大，开发周期长，存在较多不可预见因素，因此将不可预见费的额度增加，按征地补偿费用、非经营性基础设施费、前期开发费用之和的10%计算。 企业管理费 按征地补偿费用、非经营性基础设施费、前期开发费用之和的10%计算。 财务费用 按长期贷款年利率6.12%、根据资金缺口计算。 收入构成比例 收入估算 —— 工业用地转让 项目工业用地现时熟地转让价格：9~10万/亩 本项目所在区域工业用地