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房价上升促进还是抑制了居民消费 　　内容提要　房产价格可以通过“财富效应”、“抵押信贷效应”以及“购房支出压力效应”三大机制对居民消费行为产生促进或者抑制的作用。本文利用我国172个地级城市2002年到2006年的面板数据，对房产价格对居民平均消费倾向的影响进行实证检验，发现房价上升抑制了居民消费。我们还发现，造成这一影响的深层次原因在于我国潜在购房者群体比重较高、房地产金融发展滞后。文章最后提出了控制房价和促进消费的政策建议。 中国论文网 /4/viewhtm　　关键词　房产价格　居民消费　平均消费倾向　财富效应　购房支出压力效应 　　 　　扩大居民消费是我国重要的宏观经济政策导向。在经济发展基本解决了温饱问题之后，我国居民对住房的需求变得日益重要，从而房价对于居民消费的影响也变得日益重要。本文将在对国内外相关研究进行回顾总结的基础上，对房价如何影响我国居民的平均消费倾向进行实证研究，并力图对实证研究结果进行科学合理的解释。也就是将回答：我国房产价格的上升究竟会如经典消费理论预测的那样通过财富效应促进居民消费还是事实上会抑制居民消费，其内在原因是什么，相应地又应该有怎样的促进居民消费的对策? 　　 　　一、房产价格对居民消费影响的三种机制 　　 　　综观国内外学者的相关研究，我们认为房产价格对居民消费的影响可以归结为三种机制：“财富效应”、“抵押信贷效应”和“购房支出压力效应”。 　　首先，通过“房产财富效应”，房产价格上升导致房产所有者消费增加。根据经典的“生命周期一永久收入”消费理论，居民当期消费取决于当期收入与当期财富的组合。对一般消费者而言，财富主要由金融资产(如储蓄、股票与债券等)和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。Ludwig和Slok(2002)进一步把“房产财富效应”细分为“兑现的财富效应”与“未兑现的财富效应”两种：前者指住房资产的增值使房屋租金收入和房屋转让收入上升，从而带动房产所有者消费的上升；后者指房产价格上升提振消费者信心从而增加消费。 　　许多学者对财富效应的存在进行了实证检验。利用宏观数据进行的研究大都证明财富效应存在。其中代表性的如Case、Quiglev和Shiller(即CQS，2005)研究美国各州在20世纪80到90年代的面板数据和14个国家25年的跨国面板数据，发现房产财富效应显著存在，而且房产的边际消费倾向高于金融资产的边际消费倾向。Carroll等(2006)指出，尽管美国在21世纪初期股票市场下跌幅度大而工资增长缓慢，但是消费和投资均出现较为强劲的增长，这得益于房地产市场的财富效应，房产财富效应要大于股票资产的财富效应。而利用家庭层面微观数据进行的研究往往发现财富效应的结构性特征。如Engelhardt(1996)利用美国的微观数据研究发现，当房价上升房产增值时，居民消费行为维持不变，但当房价下跌房产贬值时居民消费显著下降，于是总体上房屋所有者的房产边际消费倾向为正。同样利用美国微观数据进行研究的Skinner(1996)，发现房产增值能够增加年轻住户的消费，但对老年住户没有显著影响。CampbeH和Cocco(2005)研究英国的微观数据则发现，住房价格对年老的房屋所有者统计上有显著的影响，其房产价格弹性达到1.7左右，而对年轻人影响较弱。 　　当然，也有学者对房产财富效应持怀疑或否定态度。如Buiter(2009)指出房产并不只是一种财富，还是一种消费商品，因而房产财富效应即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等(2009)认为，CQS(2005)的研究忽视了房价与永久收入内生地相关，从而导致估计结果的偏差。他们运用CQS(2005)的数据重新进行实证研究，得出了房产财富效应不显著且并不大于金融资产财富效应的结论。但是，Calomiris并未否认CQS(2005)发现的当期住房资产增值和当期消费上升的相关性，只是认为造成这种状况的原因可能是房产抵押信贷效应而非房产财富效应。 　　其次，房产价格通过房产抵押信贷渠道影响居民消费。相对于“房产财富效应”问题的不休争论，“房产抵押信贷效应”却为学界广泛认同，即房产价格上涨以后，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。Iacoviello(2004)根据这一思路将房产价格引入总消费的欧拉方程，论证了房产价格变化是居民消费波动的重要推动力，并运用美国1986―2002年的季度数据给出了实证检验。 　　 　　 　　第三，对于那些暂时租房者或潜在购房者来说，房产价格的提高迫使他们为买房支付首付款而进行更多的储蓄，从而将挤出消费。Sheiner(1995)利用美国的微观数据研究发现房价上升使得年轻的租房者必须为未来购房储备更多的积蓄，