鲁能七号院2013年营销总纲.doc

鲁能七号院2013年营销总纲鲁能七号院2013年营销总纲北京鲁能置业公司顺义新城项目2012年1月8日目录CONTENTS营销目标本体分析市场预判与客户分析难点分析及核心问题界定营销策略销售策略推广策略团队建设一、2013年营销目标阐述 营 销 目 标 目 标 解 读2013年鲁能七号院年度销售目标——力争全年实现293.8亿元（约30亿元）销售目标！（注：报告中均以30亿元销售目标计）7号地洋房销售率100%，约5.4亿元7号地高层销售率72%，约6.8亿元2号地小高层销售率100%，约17.2亿元目标分解：1号地（住宅、商业、回迁）销售率100%，约0.6亿元写在最初：2013年营销目标2号地B2B3别墅样板组团开放，正式蓄客高价格、高速度高影响力硬指标软指标建立本项目在北京范围内的广泛口碑及影响力。2013年，力争实现项目整体约30亿的销售金额。2013年，除完成30亿元销售任务外鲁能七号院打造北京广泛口碑与高影响力2013年度营销目标解读4月5月6月7月8月9月10月3月预售证配合： 4月10日 7月10A地块样板间开放洋房剩余货值约3.5亿元，完成约3.5亿元销售额推货开盘节点： 4月20日 5月18日 6月1日 7月20日 9月8日 10月1日7号地A地块高层货值约9.4亿元，完成6.8亿元销售额2号地B2B3别墅样板组团开放，正式蓄客工程7号地洋房12#/27#开盘货值约1.9亿元，完成1.9亿元销售额11月12月2号地小高层四期一、二批次开盘货值约12.7亿元，完成约12.7亿元销售额小高层三期剩余货值约4.5亿元，完成约为4.5亿元销售额注：1)、2013年项目货值总计约为32亿，按此计算，完成30亿任务需实现94%销售率。2)、2013年预测将顺延2012年底翘尾的较好形势，下半年则未知，为顺利完成明年任务，将推售节点尽量赶前。2013年度营销目标分解（30亿）二、本体分析 项 目 定 位 2013年供应产品线量分析奥运大道顺安路滨河路本案位置鲁能七号院核心区美宅，兑现升值潜力地处京北顺义新城，紧邻顺义CBD，周边交通干道环绕，将空港、CBD等区域共同串联，具有得天独厚的发展空间和价值优势。临空经济区奥林匹克水上公园现代汽车基地借助顺义区作为距离北京最近、自然资源绝佳的休闲区的区域价值，提升项目资源大盘的自身优势。打造“环境+文化”的内涵，创建别墅级生活的奢华品质。项目定位——中央休闲水岸·城市墅院项目自身分析：项目定位2号地小高层四期B2B3地块联排别墅7号地洋房剩余房源7号地高层2013年鲁能7号院总供应房源1429套，总供应面积20.53万平米，总货值约32亿元。2号地小高层（三期剩余+四期）：2013年总可售房源912套，面积10.83万㎡ ，案值16.7亿元7号地洋房（剩余): 2013年总可售房源141套，面积3.5万平米，案值为5.2亿元号的高层：2013年总可预售房源376套，面积6.2万平米，案值为9.4亿元2号地B2B3:-----2号地小高层三期剩余2013年供应产品线货量分析2号地小高层产品供应量占2013年度销售目标的57.3%；7号地洋房产品供应量占2013年度年度销售目标的18%；7号地高层供应量占2013年度年度销售目标的22.7%；各产品线货量分析：2号地小高层存量产品： 135 ㎡占32%，85 ㎡占42%2013年供应产品线户型配比分析户型户型面积区间 套数平面形式层数建筑面积 建筑面积比例套数比单元数 （平米）（平米）四居室200-220 722梯2户18层1512024%16%23+1居1352002梯2户14-18层2700044%43%62+1居114-115 1292梯3户18层1477324%28%41+1居室78-80 6449618%14%合计—— 465—— 14-18100%127号地A地块产品：135 ㎡占43%，200-220 ㎡占16%（我司建议户型）户型户型面积推售套数套数比 推售面积 面积比 （㎡） (套） （㎡） A户型 1154523%517526%B户型 8510052%850042%C户型 1354825%648032%总计 — 193100户型户型面积推售套数套数比 推售面积 面积比 （㎡） (套） （㎡） 顶跃1804023%327123%平层1404727%2682.3418%邸town1725028%241817%二层+地下172137%190113%二层花园16711%1671%首层花园1