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房地产企业开发过程中成本控制 　　摘要：房地产项目开发需要经过从设计规划，投资决策、工程招标、施工建设到竣工验收等一系列过程，而其中起到关键作用的是开发过程的成本控制，本文结合房地产成本管理实践经验，重点介绍了房地产企业开发环节成本控制中存在的主要问题，并针对此类问题提出了相关解决措施，以优化房地产企业开发项目的成本控制，提高企业的综合竞争力。 　　关键词：房地产；开发；成本控制；对策 　　1 前言 　　当下，由于政府对房地产市场逐步进行调控措施，加之土地成本越来越高，而同时人工以及材料费用的成本也在不断上涨，造成了房地产开发商的开发成本和开发风险的不断加大，房地产开发企业间的竞争变得十分激烈。因此，对开发项目进行合理有效地成本管理和控制工作，是房地产企业增强自身竞争力的必要手段。 　　2 房地产企业成本控制的积极意义 　　（1）不断增强企业的竞争力 　　（2）确保利润空间的最大化 　　（3）提升企业的运营效率 　　3 房地产企业开发环节成本控制中存在的主要问题及解决措施 　　房地产企业的成本基本上由开发成本、税收成本和期间费用组成，本人结合所在公司项目的经营管理情况，就开发过程中各主要环节开发成本控制加以探析。 　　3.1 房地产公司开发环节成本控制中存在的主要问题 　　房地产开发是一个周期较长、投入较大的过程，开发成本主要集中发生于在各主要开发环节。企业在这几个关键环节的成本控制存在的问题主要有： 　　（1）设计环节。设计单位的选择、沟通及如何提高积极性等方面做不到位；在初步设计阶段对技术与经济指标没有很好结合进行分析；对设计方案会审重视不足，没有很好组织评审小组进行科学讨论及会审。以上这些，使后续在施工过程中导致设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等，使成本的后续控制埋下严重隐患。 　　（2）招标环节。公司工程部及成控部等相关部门缺少对投标企业的实地考察，致使资质较差或资金及技术实力较弱的企业投标；对招标文件编写信息内容没有进行数据与资料的收集、积累、筛选和分析，因此在招标过程中不能及时做到知己知彼以为后期的招标谈判积累筹码。 　　（3）施工环节。公司在该环节存在对施工中现场签证没有做到制定科学、严格的制度流程，致使签证流程混乱造成成本失控；对于大宗材料及设备没有尽可能利用自身资源渠道进行采购，使工程造价无法控制到较低水平，品质、服务也无法跟上；工程付款审核各方责任心不强，审核不到位，审核流于形式。 　　3.2 房地产企业开发环节成本控制问题的解决措施 　　3.2.1 开发成本在主要开发阶段的控制措施 　　设计阶段，公司历经以往项目教训，深知规划环节的成本控制所占权重最大，且其对工程造价的影响很大，具有“一锤定音”的地位和作用，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。加强该环节控制基本原则是周密规划、科学讨论、严格审批。本公司在设计阶段主要从以下几方面进行成本控制。 　　（1）选择设计单位，公司针对先前配合单位存在的问题，在选择设计单位时实行设计方案招标来确定设计合作单位，以争取最佳的性价比及后续的配合与服务。通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量，在项目前期尽可能确定有关技术经济指标参数，并对设计人员设立风险激励机制，在保证安全和不降低功能的前提下，对设计单位按节约比例给予奖励，以调动设计部门积极性，主动降低工程造价。相反，凡因设计失误造成经济损失的，设计单位和设计人员应承担相应的经济责任。 　　（2）通过限额设计落实工程成本控制的要求：限额设计，就是在保证工程实体功能的前提下按照批准的设计任务书及投资估算及总概预算严格控制技术设计和施工图变更，保证项目总成本及各项经济技术指标不被突破。 　　（3）强化设计环节技术经济分析，通过不同设计方案的成本预算来保证设计既符合设计规范要求，又要保持先进性和适用性，同时兼顾经济合理性。在保证性能、质量的前提下，努降低成本，削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；材料规格、性能要求和成本控制相匹配；用“可售面积”来归集成本，减少不带来经济效益的过剩功能和质量等。 　　（4）通过会审来控制设计质量和工程成本，公司组织内部专业人士及各相关部门人员（设计、工程、成本人员和监理人员）等力量组成联合小组（同时也会邀请社会上专家等资源参与，增加会审力量，解决本单位力量不足）在设计完成后对方案设计、施工图设计等的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出意见并以书面形式出具审查意见，并积极同设计单位进行反复沟通，避免或减少施工时的变更造成项目相关制造成本的增加。 　　3.2.2 招标阶段的成本控制 　　工程项目招投标主要有材料、设备采购招投标及施工招投标，施工单位或材料及设备供应商的招标，对后续项目的施工、管理、及成本控制非常