房地产项目管理中问题及应对策略.docVIP

房地产项目管理中问题及应对策略 　　摘要：本文对房地产项目开发过程中各个阶段的管理问题作了一些探讨，提出了房地产企业管理问题的应对策略和必须认真对待的管理措施，只有把这些工作做好，才能为提高企业的竞争力。 　　关键字：房地产、项目管理、问题、策略 　　前言 　　随着国家对房地产市场的调控，一些小型房地产企业因为资金短缺纷纷倒闭。就目前形势来看，国家对房产的调控仍将继续，在这种背景下，企业如何对其房产项目进行管理，合理对其投资进行控制管理，就可以说是未来几年房地产企业成败的关键因素之一。 　　一、房地产项目管理问题 　　1.1忽视市场调研，盲目进行开发。 　　一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。 　　1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大。 　　设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工，再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。 　　1.3项目分包转包严重。 　　工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发??项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。 　　二、房地产项目管理问题的应对策略 　　2.1积极调研市场，做好项目可行性分析。 　　在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。 　　2.2加强设计阶段的成本控制。 　　加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计，因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程 币对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。 　　2.3重点关注收尾阶段的项目管理。 　　要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又.嗅。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的