农行商品房开发项目贷款贷前调查阶段风险防范.docVIP

农行商品房开发项目贷款贷前调查阶段的风险防范第2章农行商品房开发项目贷款概述2.1农行商品房开发项目贷款的定义及作用根据农行内部资料，农行所指的商品房开发项目贷款是指农行向房地产开发企业发放的，用于住房（包括一般住房、别墅、低密度住宅、保障性住房)、商业用房（商业营业、办公用房)、综合用房（商住两用房）等房屋构建项目建设的贷款?。根据农行对商品房开发项目贷款定义来看，其具有以下几个特点：1.商品房开发项目贷款属于农行的中长期贷款，贷款期限较长，其中以出售为主的商品房开发项目，贷款期限一般为3年，最长不超过5年；以出租、自营为主的商品房开发项目，贷款期限一般为5年，最长不超过8年。2.贷款对象为开发中的房地产建设项目，区别于建成后的房地产，项目工程建设阶段的报建手续、开发资金管理、物业销售或租赁等因素对贷前调查工作的影响较大。3.商品房开发项目涉及住房、商业用房和其他房地产等，物业用途多样化，不同物业对应的还款资金来源、贷款管理方式、主要防范风险点各有差异，专业性知识要求较强。4.借款主体为房地产开发企业，需要具有房地产开发资质，同时需要具有待开发用地，针对开发用地有完善且有效的规划设计方案、工程安排、销售计划、资金计划等开发计划等。商品房开发项目贷款无论是对农行还是对房地产开发企业均起着重要的作用。对农行来讲，商品房开发项目贷款是较大的利润增长点，除可观的利息收入外，还可以带动个人住房按揭贷款、抵押物代理保险、企业财务顾问、个人银行卡、电子银行等多项金融产品和服务的发展，是分散信贷风险、实现新的利润增长点的重要选择。对企业来讲，商品房开发项目贷款为房地产业提供有效的资金支持，是项目筹资方式的重要组成部分，是企业负债经营，实现公司利润最大化以及扩大规模经营的有效运作手段；是企业抵制系统风险，合理投资的有效选择。除此之外，国家通过商品房幵发项目金融政策的调整，来实施对房地产业的调控，通过资金的扩张与收缩调节房地产市场的发展。2. 2我国商品房市场运行现状及趋势分析2. 2.1运行现状从2010年初以来，国家对房地产行业展开了新一轮宏观调控，先后出台了一系列的调控措施。调控措施的运行使得商品房市场出现明显的变化，并主要表现在以下几个方面：1.商品房开发投资増速放缓。根据CRIES中指数据显示，截止2012年三季度，全国房屋新开工面积达13. 5亿平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月扩大1.8个百分点，连续第6个月同比出现下降。我国房地产幵发投资额为51046亿元，同比增长15.4%，增速比1-8月下降0.2个百分点，增速继续放缓?。2.销售指标增速放缓。同样是来自CIHES中指数据，2012年前三个季度，全国商品房销售面积同比下降、销售额增速放缓。其中销售面积为68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1-8月缩小0.1个百分点。其中，住宅销售面积为60885万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-8月缩小0.5个百分点；办公楼销售面积同比增长3. 3%;商业营业用房销售面积同比下降0.2%。2012年1至9月，全国商品房销售额为40354亿元，同比增长2.7%，今年以来连续第二个月增长，增速较1-8月提高0.5个百分点。其中，住宅销售额为33788亿元，同比增长3.3%，比1-8月扩大1. 0个百分点；办公楼销售额同比下降4. 2%;商业营业用房销售额同比增长2. 3%?。3.商品房用地供应与成交大幅减少。2012年8月5日，国土资源部发布公告称，对2012年4月确定的全国住房用地供应计划进行调整，调整后的住房用地供应计划全国总量为15. 93万公顷，调整后的住房用地计划总量与历年实际计划完成相比，仍远超过历史最高，为历史计划完成量最大年份的117.3%，能够满足全年住房用地有效需求。由于近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调整有明显差异。2010年、2011年完成率分别为62%和57%, 2012年上半年全国落实住宅用地4. 72万公顷，完成率不到30%。对供应量做出调整，将有利于提高计划的有效性和完成率。从各省市情况来看，此次住房用地供应计划调整，有18个地区计划量减少，其中辽宁和天津减少30%以上，下调幅度较大；河南、河北、四川、海南和甘肃减少幅度在10%-20%之间；青海、江苏、安徽、山东、云南、山西、内蒙古、江西、浙江、黑龙江和广西的减少幅度在10%以内。有5个地区的计划量增加，分别是湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西，增加幅度均在2%以下。4.房价出现松动。2012年1至9月，全国商品房和住宅销售均价分别为5896元/平方米和5549元/平方米，比2011年同期相比分别上涨6.9%和8. 0%，与1-8月均价相比分别下跌0. 5%和0. 3%。根据CREIS百城价格指数显示