物业管理社会作用发展展望与主要问题.pptVIP

物业管理的社会作用、发展展望与主要问题毛文宗 2012-4-19 物业管理的基本认识 物业：广义是指土地及其之上的附着物。特指不动产。日常生活中狭义是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关设备、设施和场地。 物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 。（物业管理条例第2条） 管理与服务： 物业管理的基本认识 1、物业管理分类： 业主的自我管理：可以自行管理、也可以委托专业公司管理（物权法81条） 物业服务企业的专业化管理： 2、物业管理内容： 对物的管理：修缮、维护、保养、公共秩序 对人的服务：生活服务 管理—企业行使的管理权不同于行政管理，带有公共服务秩序管理的性质，来源于业主对公共秩序、财产管理的委托让渡 服务—履行合同行为是一种服务，服务更能体现两者之间的民事法律关系，企业法人不具有行政权，是司法领域的经营管理与合同权益，更符合“消法”和WTO原则 2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订 ，既有管理又有服务，突出服务，寓管理与服务之中。 物业管理的基本认识 物业管理本质：业主行使财产权利的一种方式，其中业主财产权力是受限制的财产权利。（来源于建筑物区分所有权是一种受限物权，并非完全物权） （按照物权法81条，物业管理条例10条立法原则）是业主的选择性权利，以消费者自愿为前提，政府无理由强制替业主选择。 物业管理在我国的产生和发展 一、物业管理的起源和发展 二、我国城镇住房及住房制度改革 1.我国城镇住房的发展情况 2.改革开放前的城镇住房制度 3.住房商品化制度 三、我国物业管理的产生 1.新形势下对住宅小区管理的探索 2.我国第一家物业管理公司成立 物业管理在我国的产生和发展 四、我国物业管理的发展 1.1993年第一部物业管理地方法规颁布 2.1994年颁布《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制 3.各地开始推行物业管理新体制 4.2000年中国物业管理协会成立，物业管理覆盖面进一步扩大 5.2003 年《条例》出台，我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段 我国物业管理制度的历史沿革 一、《条例》颁布前的物业管理制度建设 1.城市新建住宅小区管理办法（1994年4月建设部33号令 ） 2.物业管理服务考评标准（三个标准） 3.物业管理从业人员培训合格上岗制度(96年9月，建设部人教司和地产司发) 4.城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 （96年2月，国家计委，建设部联合颁发） 5.《物业服务企业财务管理规定》 6.《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 7.《物业服务企业资质管理试行办法》 8.《住宅室内装饰装修管理办法》 其它相关的法规、条例 我国物业管理制度的历史沿革 二、物业管理条例： 2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。 2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订，10月1日施行），共7章、70条。我国物业管理走上了法制化、规范化新阶段 第一章 总则 第二章 业主及业主大会 第三章 前期物业管理 第四章 物业管理服务 第五章 物业的使用与维护 第六章 法律责任 第七章 附则 我国物业管理制度的历史沿革 三、《条例》立法的指导思想 1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同权益关系 2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系 3. 强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项 我国物业管理制度的历史沿革 四、《条例》立法遵循的基本原则 1.物业管理权利和财产权利相对应的原则 2.维护全体业主合法权益的原则 3.现实性与前瞻性有机结合的原则 4.从实际出发，实事求是的原则 我国物业管理制度的历史沿革 五、《条例》创设的法律制度新修订《条例》创立了七项基本制度： 1.业主大会制度 2.管理规约制度 3.前期物业管理招投标制度 4.物业承接查验制度 5.物业服务企业资质管理制度 6.物业管理从业人员职业资格制度 7.住宅专项维修资金制度 我国物业管理制度的历史沿革 六、《条例》法律责任的特点 1.行政责任、民事责任并存 2.处理好行政处罚和承担民事责任的关系 3.体现了业主自我管理、自我监督的原则 我国物业管理制度的历史沿革 七、把握条例法律制度的内涵： 1.尊重和维护业主的财产权利 2.建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制 3.《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 4.妥善处理政府和市场的关系 物业管