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杭州住房限购政策调整对房地产市场影响 　　一、限购政策实施背景及其影响 　　在部分城市房价上涨过快的背景下，2010年4月“新国十条”即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，其后一些房价涨幅过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定（被称为“限购令”）。最多时有数十个地级以上城市实施“限购令”。随着宏观经济环境趋冷，通货膨胀压力减轻，国内房地产市场迅速降温，许多城市出现了不同程度的新建商品房库存积压。自2014年6月起，不少城市开始相继取消或调整“限购令”，其中包括杭州、苏州、天津、青岛、西安等之前房价涨幅过快、限购政策执行较严的省会城市或经济重市。 　　2008年全球金融危机发生以来，出口导向型的浙江沿海城市国民经济遭受重创，区域经济发展的减速使杭州房地产市场所处的宏观经济环境相较大多数一、二线城市更为恶劣。因此在本轮住房限购政策带来的房地产市场波动中，杭州房地产市场遭受的影响尤甚。截至2013年12月31日杭州市区（含萧山、余杭）商品房库存高达113187套，其中住宅76689套。与北、上、广、深四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大，同时也远大于邻近省会城市南京的库存量（截至2014年1月2日，北京住宅库存为57625套，上海63663套，广州56150套，深圳41757套，南京35207套）。纵观国内各一线城市和靠前的二线城市，杭州受本轮调控的影响最大。2010年底至2013年底，杭州市区商品房库存量依次为40327套、78813套、83859套、113187套。限购四年，杭州市区商品房库存套数复合增长率达29.43%，房地产市场供需矛盾异常突出，开发商产品价格体系受压较大。2014年3月至今，杭州主城区没有一宗住宅用地出让，高企的库存已严重影响了土地市场的正常运转，进而影响了地方政府的财政收入，对地方整体经济的发展产生了负面影响。综上所述，住宅限购政策的调整已迫在眉睫。 　　二、杭州住房限购政策的调整办法 　　2014年7月28日，杭州市住保房管局发文认为杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出，宣布从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房 （含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。2014年7月30日杭州住房公积金管理中心在《中心调整二套房公积金贷款审批口径》中明确，为进一步支持住房公积金缴存职工改善型购房，自2014年7月29日起，对购买第二套住房的职工，现有住房建筑面积在140平方米以下，或按同一户籍家庭成员计算，人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均住房面积水平的（2013年度标准为34.68平方米），可以申请第二套住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于60%，即首套房公积金贷款首付三成不变，二套房公积金贷款首付比例从原来的七成下调至六成。 　　三、杭州住房限购政策调整的政策解析 　　杭州住房限购政策采取的调整方案与之前退出限购政策的城市有一定的区别。杭州采取的是经限购政策的结构化调整过渡后再采取全面放开的方案，相较于其他地区的限购退出政策具有较强的针对性和保障性，对地方政府房地产政策的制定具有一定的启示作用。首先，从杭州房地产市场的库存区域结构来看，萧山区和余杭区住宅可售套数占市区住宅可售套数的61.16%，主城区住宅具有一定的相对稀缺性。其次，从市区新建商品房签约房源户型结构分析，2014年上半年144平方米以下的房源签约套数占比达到88.83%，其中90平方米以下的房源签约套数占比达64.09%，说明市场成交以刚需小户型为主；而从市区新建商品房可售房源存量结构来看，90平方米以上房源套数占比57.19%，其中120-144平方米房源套数占比达25.21%，可见住宅成交户型结构与库存户型结构之间存在较大的矛盾，居民改善型购房需求受到显著抑制。第三，先行采取住房限购政策的结构化调整再过渡到全面放开可以更好地避免市场短期出现因政策影响的大幅波动从而更利于保持市场的稳定。综上三方面，杭州市住房限购政策的调整方案对于改善库存区域结构和库存户型结构具有重要的指导意义，同时，也顺应了居民扩大住房面积、优化居住地段、孩子入学“学区房”等日益增加的改善型住宅社会需求并最大限度地减少了政策变动对市场造成的波动。 　　四、杭州住房限购政策调整后的市场展望与建议 　　杭州住房限购政策调整后一周，市场新房签约2230套，日均318.57套，较7月日均成交量上涨60.66%，其中前三天成交新房占一周的54.84%，说明初期成交量的上涨很大程度上受部分受限购影响的房源线下转线上签约的短时间刺激；随后的两周中，市场新房签约套数分别为1959套、2305套、2501套、3324套，在短暂的成交下滑后