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PAGE PAGE 1“小产权房”问题研究摘要 小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。目前，我国各地城市小产权房数量惊人，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。令人欣慰的是，日前国土部等14部委已成立联合整治处理领导小组，下一步如何治理小产权房终将驶进快车道。近年来，国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，要求国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 但是，针对市场上流传的“农地入市调控房价”，“小产权房将放开”“小产权房即将合法化”等说法，日前出席第13届“渝洽会”的国家住房和城乡建设部村镇建设司副司长赵晖再度予以否认，并明确表示小产权房将不会合法化。关键词 小产权房 现状 成因 研究（一）什么是小产权房小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 因此并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。据资料显示，对于小产权房归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。 第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。 第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。 第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。（二）我国“小产权房”的现状 近年来，国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”的蔓延。目前，我国各地城市小产权房数量惊人，非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。 　小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。这其中的问题是显而易见，治理也势在必行。可以预期的是，由于小产权房的大量存在和小产权房的交易不受法律保护，在越来越多的消费者因种种原因购置小产权房后，只会增加自身和家庭风险，进而可能会影响到整体社会稳定。客观上，有关方面态度固然极为明确，但在具体着手和开展整治上却迟迟未能推进。这种不太鲜明的治理态度，实际上一定程度上造成了一些地方城市小产权房的进一步泛滥，也为下一步着手解决问题增加了不少工作量也难度。另一方面，久拖不决的治理举措，只会继续让个别基层村组织持有侥幸心理，在违法违规以农用地建筑住房出售的同时，会进一步对我国的耕地持有量造成“挤压”。既不利于保护耕地安全，长此以往也会影响到法治的权威。客观地说，小产权房的大量存在，就相当于社会上存在的大批不合法的问题和隐患，再不客气些就犹如一个亟待切除的“瘤子”。既然已明确为问题和“瘤子”就应该早下决心，治病如此、治理社会