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中小房地产开发企业如何应对市场“寒冬”[内容摘要] 根据国家信息中心数据显示，中小房地产开发企业数量众多，占总数的95％左右。面对全面金融危机引发的房地产市场“寒冬”，数量如此众多的中小房地产开发企业面临的竞争压力会越来越大，生存空间会越来越小，但中小房地产开发企业仍然有其生存空间，并可根据自身情况采用措施应对“寒冬”。引言自2000年以来，我国房地产业走上了真正的高速发展之路，房地产销售价格和销售数量快速上升。在此背景下，大量的中小型房地产开发企业叶如雨后春笋般遍地出现。根据国家信息中心数据显示，我国房地产开发企业在1986年仅为1991家，到2005年的数量已达5万多家，增长非常惊人。但房地产企业平均资产规模较小，其中大型房地产企业不足1000家，仅占企业总数的5％左右；而中小房地产开发企业数量众多，占总数的95％左右。伴随着近几年各地出现的拿地高峰，众多中小房地产开发企业纷纷加入拿地高峰，以土地的囤积量作为企业发展的重要支撑。但2008年随着国外经济市场的萧条和国家宏观政策的规范力度加强，众多买房人持币观望态度的心理加重。在这样的市场大背景下，大型开发企业开始出现降价打折等促销措施，提升开发项目的销售量，从而加速资金回笼，来应对日益严峻的市场形势。而数量众多的中小房地产开发企业是否也跟进降价打折销售队伍中呢？对于大型上市房地产开发企业能够得到银行倾向性资金支持或通过股市融资等方式获得资金，以度过楼市低迷的“寒冬”，那么那些资本原始积累较少，盲目跟随上市房企囤房囤地的中小房地产开发公司，在此生死存亡的市场“寒冬”，该如何应对呢？一、全球金融危机导致市场“寒冬”来临2008年，一场由美国次贷危机引发的金融风暴波及全球，其引发中国房地产行业出现政策调控、银根紧缩、市场观望、资金链紧张等一系列问题的困扰，导致中国房地产行业面临从峰巅到谷底的市场“寒冬”。从资金层面看，美国金融危机使大投资银行损失惨重，资金周转不灵。从中国收缩资金是他们的选择之一，高盛、摩根斯坦利都在出售他们在中国原来购买的房产。从心理预期角度看，美国金融危机对中国房地产的影响是不利的。由于害怕危机对消费需求产生不利影响，新的房地产项目投资变得更加谨慎，如果大家都裹足不前，市场的萧条就会来临。从购买这个角度看，金融危机增加未来的不确定性，人们可能推迟消费，投资性的购买也会推迟，这样就可能使房地产市场经历一波长时间的调整，其实现在调整已经开始，虽然中央出台了一些政策，但是这些政策对刺激消费的作用有限，对刺激投资性需求几乎没有作用，因为房地产投资不是看房子的成本是多少，而是看其未来的升值空间如何，而现在前景很模糊，这部分需求就进入了观望状态。二、房地产市场“寒冬”的表现（一）国房景气指数连续11个月下降2008年11月17日，国家统计局发布的数据显示：全国房地产开发景气指数自去年11月以来连续回落，到10月份全国房地产开发景气指数为99.68，比9该指数从07年4月逐步上扬至11月达到最高值后，12月开始，国房景气指数一路下滑，已出现连续10个月的下降趋势。?从分类指数看：房地产开发投资指数为101.94，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.48点；本年资金来源指数为92.64，比9月份回落2.49点，比去年同期回落12.26点；土地开发面积指数为95.05，比9月份回落0.64点，比去年同期回落2.57点；商品房空置面积指数为101.25，比9月份回落2.29点，比去年同月回落9.46点；房屋施工面积指数为103.28，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.36点。（二）全国70个大中城市房屋销售价格指数环比下降国家统计局近日公布的数据显示，2008年1-10月，全国商品房销售面积为4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价尽管同比仍在上涨，但涨幅在下半年逐渐降低，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，环比下降了0.3%。（三）房地产开发投资、房屋新开工面积和土地购置面积增速均出现下滑1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1-9月回落1.9个百分点；房屋新开工面积7.9亿平方米，同比增长 7.3%，比1-9月回落2.9个百分点；土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%，显示房地产商对市场前景的谨慎态度。（四）民众购房意向降低同时，房地产市场的低迷，使得民众更加持币待购。央行数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。根据央行2008年第3季度全国城镇储户问卷调查，未来三个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季和去年同期下降1.8和2.8个百分点，并创 1999年调查开始以来的最低水平，数据显示居民购房意向谨慎。（五）交易量的下降和商品房空置面积的增加商品