江苏苏州水岸清华高层项目定位及规划建议报告.doc

江苏苏州水岸清华高层项目定位及规划建议报告锦和 水岸清华高层 项目定位及规划建议报告序：问题一：苏州整体房地产市场发展趋势是什么？问题二：本项目的核心属性是什么，在区域市场发展中处于什么位置，具有什 么样的前景与潜质？问题三：区域地产发展趋势是什么？未来产品竞争形式是什么？未来竞争环境 下的机会空间在哪里？问题四：区域房地产未来客源将呈现什么样的特征？问题五：在竞争市场下如何细分市场，细分客户，明确客群属性？问题六：项目发展何种类型产品，能抓取市场机会赚取口碑，提升利润水平？ 针对锦和高层地块的发展定位必须明确几个问题，本报告整体思路主要围绕这样几个问题展开，以期对于项目的物业发展及营销策略做出详细的论证与建议;报告思维导图项目属性研判房地产市场发展分析市场定位总体定位客户定位城南区域竞争分析城南市场客群分析高端公寓发展模式项目地块分析苏州文化经济特性苏州高端市场研究项目SWOT分析战略制定产品建议价格建议开发建议高端产品发展趋势特征区域市场竞争分析项目开发战略项目定位规划建议营销策略报告思维导图项目属性研判高端公寓发展模式项目地块分析高端产品发展趋势特征区域市场竞争分析项目开发战略项目定位规划建议营销策略 友新路高架西，吴中大道南,吴中行政区域； 距沧浪新城商圈在5公里，距南门商圈8公里，距观前，石路商圈10公里以上；项目区位——地段价值溢价基础城市近郊，非城市核心发展区域 区域在苏州人心中属于城市近郊，非城市核心区域； 远离城市核心商业区； 位于吴中区重点改造发展区域——范公堤。 东临：空地，友新路高架 南眺：南太湖景观 西瞰：小石湖景观带 北望：石湖风景区，范公堤 同时具备生态，人文景观资源； 环境景观资源唯一性明显； 但是项目紧邻城市快速路，噪音干扰大，为日后住户出行安全带来隐患。项目四至——环境景观绝版稀缺的 生态 人文 景观资源核心属性项目独占苏州市区四大绿肺的石湖板块正南位置；近有范公堤人文景观带，远有太湖自然景观 生活配套：目前无； 休闲配套：范公堤，石湖风景区； 教育配套：外国语学院，文正学院，蓝樱学校，越溪中心小学； 行政配套：开发区行政楼，海关大楼； 商业配套：南苏州生活广场，锦和加州商业街； 交通配套：毗邻吴中大道、友新路高架等主干道，绕城高速，未来地铁四号线蠡墅与国际教育园站。 项目所属区域的教育资源突出，交通便捷性强，景观资源丰富； 周边满足一般生活需求的配套设施，没有满足高层次需求的配套。周边配套核心属性南苏州生活广场锦和加州商业街开发区行政大楼海关大楼文正学院蓝樱学校范公堤外国语学院越溪中心小学小石湖风景带石湖风景区绕城高速吴中大道友新路高架休闲，教育，交通配套齐全，但生活配套缺失项目规划研究——技术指标 未来唯一石湖湖景小区，独享全部湖景资源 21万平方，中等量体 容积高纯高层项目，树立区域地标形象 1#ff66ff.9万平方商业配套弥补区域生活配套不足核心属性区域标杆气质建筑面积：215716平米容积率：3#ff66ff.58住宅面积：194118平米商业面积：19586平米总套数：1194套地下车位：2116个注：来源项目初期规划文本项目本体结论 地段 环境 配套 规划地处城市近郊，非城市核心发展区域坐拥绝版稀缺的 生态 人文 景观资源兼得休闲，教育，交通配套，但生活配套缺失独具区域标杆气质如何消除客户对项目偏远的位置抗性？如何增加内部配套满足，生活配套？是项目能否成为区域标杆的两大障碍。极具打造区域地标楼盘潜力但同时面临一些问题：城市高端住宅的分类1#ff66ff.城市核心资源类代表案例 上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江 苏州中茵皇冠国际 苏州水巷邻里 苏州玲珑湾尚玲玲 （豪宅）2#ff66ff.单纯城市核心类代表案例 深圳港丽豪园 苏州万科金色家园 苏州胥江府 （高端住宅）3#ff66ff.城市非核心资源类代表案例 深圳万科金域蓝湾 苏州朗诗国际街区 （高端住宅）景观资源城市区位高高低单纯城市核心类高端住宅城市核心资源类高端住宅城市非核心资源类高端住宅132不适合发展高端高端住宅产品四种模式总结定位方向：高档公寓开发思路：小地块高容积率，走高端公寓（或商住）路线单纯城市核心类城市核心资源类城市非核心资源类城市纯度假类定位方向：城市顶级豪宅开发思路：高容低密，以超高层产品为项目的盈利主体定位方向：高端度假公寓开发思路：小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发定位方向：高档住宅开发思路：以高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体，同时消化偏的容积率1234区位——成熟度假城市黄金地段资源——一线度假景观资源区位——城区非核心地段资源——强