中海地产-南京凤凰街项目前期定位报告共149页(3-4章).docVIP

南京中海地产 南京中海凤凰项目市场定位报告PAGE PAGE 1南京中海地产 中海南京凤凰项目市场定位报告第三章 南京豪宅市场分析第一节 南京豪宅市场情况一、南京豪宅市场历年销售状况2005年——2006年上半年南京120万以上豪宅市场销量时间2005年2006年上半年总价范围120万-150万≥150万120万-150万≥150万高端公寓372（套）602（套）325（套）264（套）别墅695（套）527（套）271（套）46（套）总计1067（套）1129（套）596（套）310（套）（注：该统计数据由南京市网上房产统计获得，2005年之前数据由于统计缺失，无法准确计算。）2005年南京豪宅市场共成交总价在120万-150万之间的豪宅1067套（包括别墅），150万以上豪宅1129套（包括别墅）；2006年上半年成交总价在120-150万之间豪宅596套（包括别墅），150万以上的豪宅310套。从数据比较来看，2006年上半年的成交数据接近2005年成交数据的一半，豪宅市场基本保持一个稳定发展的趋势。从公寓的成交数据来看，2006年上半年的120-150万总价的公寓成交量为325套，接近2005年全年的总量，150万以上的公寓成交264套，接近05年全年的一半，这一数据显示高端公寓市场保持稳步增长的态势。豪宅市场保持稳定态势。高端公寓市场销量持续增长，销售数据保持一定的增长，尤其是120-150万总价区间的公寓。二、南京豪宅市场容量初判随着南京国民经济的不断发展，各项经济指标的不断增长，南京居民恩格尔系数以0.8%的速度不断减少，居民可支配收入每年保持8%左右的增长，南京居民购房的经济基础持续增长，对居住的要求水准不断提高，在一定程度上也促进了豪宅市场容量的不断扩张。2004年-2006年南京人均居住消费指标 该数据来源：南京统计局针对南京豪宅市场的容量，我们进行以下的粗略估计：南京2003年-2005年居民个人存款总额从1253.85亿元增长到1677.49亿元，年增长幅度超过了10%。同期南京居民总数从572.23万增加595.8万，年增长幅度保持在1.8%左右。根据著名意大利经济学家发现的80/20法则（即20%的人占有80%的个人财富）及第一阶层和第二阶层又约占总户数8.7%，占据全部财富的60.08% 的原则，估算南京富裕阶层约为19.2万户，存款总额约为1008亿元。根据南京统计年鉴数据以及南京2005年房地产市场销售金额统计，2005年南京市个人不动产投资和存款比例约为1：4.2 ，则南京富裕阶层每年用于房地产投资为240亿元。如果按照上述统计，以120万元为一个单位计算，每年市场可消化20000套，按照150万元为一个单位，每年可消化豪宅16000套。但是实际南京每年消化120万元以上的豪宅仅在2200套左右，仅占可能消化数量的10%，从中可以发现南京豪宅市场潜力巨大，还有待挖掘。该数据来源：南京统计局但与此同时南京高端市场供应量也有较大幅度提升，根据现有项目和已出让地块的供应，全市包含市区高端公寓、别墅、花园洋房等各类型的高端住宅市场将有超过500-600万的总体供应量（扣除一些经济型别墅产品），这些体量将在4-5内上市销售。随着城中地块的减少和国家对别墅用地的限制，今后高端住宅的新供应量将越来越少。因此南京市每年的高端住宅供应量约为100万平米，以每套平均面积200平米计算，应为5000套。（以上统计由网上房地产数据和国土局数据统计获得，计算表格见附件。）第二节 南京豪宅区域板块划分一、城中片区：市中心绝版地块该片区地处主城区，近年来政府对于该板块的地块出让逐年减少，致使市中心土地成为了稀缺性资源，楼盘的价值逐渐体现出来。城中板块配套完善，集娱乐、购物、文化及工作为一体，逐渐成为南京人心目中的高档豪宅聚集地。从2005年以来，城中板块的价格逐年迅速上涨，到06年下半年，新开项目均价已经过万，其业态以小规模住宅小区、商业和酒店式公寓为主。在这种情况下，市场出现了供不应求的状况。主要项目: 金陵王府、金鼎湾、恒隆花园主力户型:户型供应面积在100-200平米之间，户型跨度较大,从两房到五房都有,以满足不同的消费者需求。住房均价:单价集中在10000元左右，金陵王府的大户型总价在150万到200万之间。客群分析: 医院高级职员，私营企业业主，政府机关干部，外贸人员，外籍人士和不少专业人士。这部分客群基本上自住为主，年龄在30-40岁之间