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PAGE 1???房地产评估案例2.4商场评估案例案例G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。 一、评估对象简介×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。二、评估过程简介C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出了评估，主要做法如下：(一)评估思路与方法的选取评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。(二)纯收益的求取1.总收益预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是： (1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层2,455,416元；二层2,299,680元；三层3,081,264元：四层2,555,880元；地下室386,064元；共享大厅2,999,724元。合计13,778,028元。2.总费用合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层980,925元；二层952,113元；三层1,096,707元；四层999,520元；共享大厅1,081,622元；地下室71,422元。合计入182,309元。3.纯收益为总收益与总费用的差，一层1,474,491元；二层1,347,567元；三层1,984,557元；四层1,556,369元；共享大厅1,918,102元；地下室314,642元。合计8,595,719元。(三)折现率的确定取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5.057%。(四)折现期土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为：［1-1／(1＋5.057%)34］×1／5.057%=16.079(五)评估结果依据上述资料得出委评资产的评估值：1.裙楼评估值15,480万元，其中一层2,371万元；二层2,166万元；三层3,191万元；四层2,502万元；五层1,302万元(按成本法评估)；共享大厅3,442万元；地下室506万元。2.塔楼评估值2,888万元(按成本法评估得到)。3.委评资产总评估值为18,868万元。案例分析评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划