不动产营改增税收政策解读-济宁国家税务局.PPTVIP

* 不动产进项税额分期抵扣政策解读 几种特殊情况下的税务处理 3、不动产改变用途或是发生非正常损失如何处理？ ①已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 比较不得抵扣进项税额与该不动产已抵扣税额的大小，从进项税额或待抵扣税额中扣减。 * 不动产进项税额分期抵扣政策解读 几种特殊情况下的税务处理 3、不动产改变用途或是发生非正常损失如何处理？ ②按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 。 * 第五部分 不动产经营租赁政策解读 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号） * 不动产经营租赁服务业政策解读 适用范围 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法 * 不动产经营租赁服务业政策解读 一般纳税人出租不动产 1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 * 不动产经营租赁服务业政策解读 小规模纳税人出租不动产 1、单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 2、个体工商户出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 * 不动产经营租赁服务业政策解读 预缴税款及纳税地点 纳税人（不含其它个人）出租不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 应预缴税款的纳税人应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 其他个人出租不动产，应直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 * 不动产经营租赁服务业政策解读 预缴税款及纳税地点 纳税人 不动产位置 纳税地点 不动产所在地主管地税机关 不动产所在地主管国税机关 机构所在地主管国税机关 其他个人 所有不动产 纳税申报 　 　 除其他个人外的纳税人出租不动产 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区） 　 无需预缴 纳税申报 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区） 　 预缴税款 纳税申报 * 不动产经营租赁服务业政策解读 应预缴税额和应纳税额的计算 1、纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3% 2、纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 3、个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% * 不动产经营租赁服务业政策解读 预缴税额和应纳税额的计算 4、其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： ①出租住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% ②出租非住房： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% * 不动产经营租赁服务业政策解读 发票开具 其它相关规定： 1、其它个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 2、纳税人向其它个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 纳税人分类 承租方索取发票类型 发票开具方式 一般纳税人 增值税专用发票、普通发票 自行开具 小规模