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合同法之 房屋转租合同分析 彭云飞 38号 林 旺 39号 熊义可 40号 案例 2006年6月7日李某将自己的一间店面房租给了王某开服装店，双方口头约定了租期为四年，自2006年6月7日起至2010年6月6日止，租金每年3万元，每年的6月7日付清一年的租金，其他事项没约定。后因生意不景气，2007年7月23日在李某不知情的情况下，王某与张某签订了一份房屋租赁合同，王某将承租的店面转租给了张某使用，双方约定：张某租用王某店面房一间，租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回 案例 并约定未经王某同意张某不能转租。双方未到房产管理部门办理登记备案。2008年11月，张某的因生意一直亏损，便找到王某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，王某不同意。张某无奈，遂以王某转租店面未经房主李某同意，王某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与王某签订的合同无效向法院起诉，请求法院确认其与王某房屋租赁合同无效，并要求王某退还已支付租金10万元。 案例分析 合同签订双方：李某与王某，王某与张某 李某与王某：李某将自己的一间店面租给王某开 店，双方口头约定租期为四年 王某与张某：王某因生意不好在李某不知情将租来的店面转租给张某，并签订房屋租赁合同，约定租期自2007年7月23日起至2010年6月6日止，租金10万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经王某同意张某不能转租，且双方未到房产管理部门办理登记备案。 案情分析 问题： 1.王某与李某没有签订书面形式的租赁合同，未到房产管理部门办理登记备案该合同是否有效？ 2.王某和张某的转租合同是否有效？ 案情分析 1.王某与李某没有签订书面形式的租赁合同，未到房产管理部门办理登记备案该合同是否有效？ 王某和李某的合同是有效的 我国《合同法》规定，当事人订立合同，可以采用书面形式，也可采用口头形式或其他形式，但法律、行政法规明确规定采用书面形式的，应当采用书面形式。房屋租赁期限在6个月以上的，应当采取书面形式来订立房屋租赁合同。如果当事人未采取书面形式订立租赁合同的话。根据法律规定，该房屋租赁只能视为不定期租赁。 案情分析 我国城市房地产管理法第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。 登记机关对合同审查，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。 根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释(一)第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。 延伸 根据上述规定可见：我国实行房屋租赁登记备案制度，但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)，或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。 既然这样为什么要施行租赁合同的登记备案制度？ 　2.王某和张某的转租合同是否有效？ 我们小组的观点：本案中的王某与张某订立的店面房转租合同有效，应依法予以保护。 本案的关键问题是对于租赁合同，在未经原所有权人的同意的前提下，承租人是否有权转租？承租人擅自转租是否导致转租合同必然无效？ 我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 而本案中转租合同是双方在平等自愿意的前提下订立的，明显不具有我国《合同法》第五十二条中第（一）至（四）的规定。所以不属于无效合同。 那么是否违反法律、行政法规的强制性规定呢？ 　 我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承 租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。 该条是否说明承租人就无权转租呢？法律如此规定其本意是为了保护出租人的利益的情况下，赋予出租人享有解除合同选择权。为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用租赁物转租渔利，搅乱市场价格；也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权，承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同