城市房地产转让法律制度课件.pptVIP

第四节、商品房预售 2.认购书中定金条款的效力 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第四节、商品房预售 3.商品房认购书中定金条款的识别 商品房认购书中认购人缴纳的款项称呼有很多，有“订金”“预定金””押金”“房号保留金”等，这都涉及到定金的识别。识别时注意： （1）当事人在合同中约定了“定金”字样，且合同内容中没有违背定金性质的约定的，应当视为定金。 第四节、商品房预售 （2）当事人在认购书中没有采用“定金”字样但是明确约定了适用定金罚则的，则应按照定金罚则处理。如当事人未约定该款项具有定金性质的，不适用定金罚则。 第四节、商品房预售 （3）定金与订金的区别 A.订金不是一个规范的概念，法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，不具有担保性质。合同履行的，订金只能充作房价款，不履行的，应当返还所收预付款。（《房屋销售管理办法》22条） B.当事人明确约定定金的，应当适用定金罚则，是一种立约定金，具有担保性质。 法条链接： 《担保法司法解释》第118条规定 “当事人交付留置金、担保金、保证金、预约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。” 第四节、商品房预售 （三）商品房认购书构成正式的商品房买卖合同 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第四节、商品房预售 五、商品房预售登记 （一）预售登记的办理 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。——《城市商品房预售管理办法》 第四节、商品房预售 （二）预售登记的性质 1.预售登记具有预告登记的性质 预售合同登记备案使得买受人取得优先购买权和期待权，并使该权利有排他性。在预售合同登记备案后，如果买受人尚未支付全部购房价款的，那么买受人取得了优先购买该特定商品房的权利；如果买受人已经交付了全部购房款，那么就取得了一种期待权，即期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利。 第三节、商品房现售 2.如果销售广告属于要约邀请的，由于广告内容没有成为合同内容，广告宣传内容对买卖双方并没有法律上的拘束力，所以买受人无法追究出卖人的违约责任。但可以选择以下维权路径： （1）与出卖人协商，将广告内容订入合同（广告中明示的事项应当在买卖合同中约定）； （2）可追究出卖人的缔约过失责任 （3）已签订正式买卖合同的，可以受欺诈、重大误解为由，提出撤销或变更合同之诉。 第三节、商品房现售 三、商品房现售合同 （一）商品房现售合同的主要内容 （二）商品房买卖合同示范文本 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》。 第三节、商品房现售 四、商品房的计价方式及面积计算 （一）计价方式 1.按套（单元）计价 2.按建筑面积计价 3.按套内建筑面积计价 第三节、商品房现售 以上三种计价方式可以由当事人自由选择，但目前最常用的方式是按建筑面积计价，这主要是由于我国现行房屋所有权登记主要以以建筑面积方式进行。 第三节、商品房现售 （二）商品房销售面积（建筑面积）的计算 1.商品房销售面积（建筑面积） ＝套内建筑面积（专有部分）＋分摊的公用建筑面积（共有部分） 2.套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 3.分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 第三节、商品房现售 （三）面积误差的处理方式 1.当事人约定 2.法律规定 （1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人不得请求解除合同。 第三节、商品房现售 （2）面积误差比绝对值超出３％ 的 A.买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。 B.买受人同意继续履行合同的： 第三节、商品房现售 a.房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人； b.房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出