房地产开发法律风险防范之“如何进行施工合同风险控制”(ppt)ppt课件.pptVIP

协力律师事务所 周月萍 上海·苏州·北京·大阪·长沙·南通 房地产开发法律风险防范之一 如何进行施工合同风险控制 楼市微妙情形下，影响当前房产的几大因素 一、宏观调控措施 金融政策、税收政策、土地政策、综合性政策和其他宏观调控政策 二、地价变化、建造成本的变化、融资成本的变化 三、区域性经济发展的程度和差异化需求 消防 建设 规划 国土 房企 其他 购房人 施工 其他 监理 设计 房企 房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要 昔日对房地产行业的评价 ---台风来了，连猪都会飞； 现在，宏观调控，资金紧张、销售疲软，一个行业的分化期来临； 在这个微妙时期，融资—多是高代价；售楼—多是很清淡；施工—多是磨洋工 房产企业在楼市微妙情形下，修炼内功尤其重要 不如静下心来，修炼内功： 研究如何防范风险： 研究如何持续盈利： 如何增加收入：分析促销种种； 如何减少成本： 土地成本、融资成本、施工成本 一、风险概述1、 前期重要风险 土地风险； 融资风险； 项目并购风险； 规划与消防风险； 图审与设计风险； 其他领取施工许可证以前发生的种种风险 2、中期施工阶段风险 造价：即成本 质量：最硬的卖点 工期：即交期 安全：最大的硬伤 3、销售及交房风险风险 预/(销)售合同的签订及违约处理； 交房条件； 退房纠纷； 其他：促销方案及风险  4、税收风险 房地产是税收征管的特殊行业 税收成本居高不下 合理避税 二、施工管理法律风险防范要点 要点一：从源头把关，防范建设工程风险 事先的审查和评估： 1.甲方：审查乙方尤其是承包人的资质/资格、业绩和信誉等 2. 合同风险的总评价： 承发包方式如何选择？ 计价方式如何选择？ 固定总价的风险防范： （1）承包范围的界定； （2）合同各组成部分的优先解释顺序； 固定单价的风险防范要点： （1）清单数量的准确性、完整性 （2）不平衡报价的预防 案例承包范围约定不同对造价的影响 1、另行发包的范围 2、指定分包的范围 3、总包自己施工的范围 要点二：防范合同无效 合同无效情形及对造价结算的影响 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释　 第一条　建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 《中华人民共和国招标投标法》 规定必须招标的项目： 第三条 在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订（《工程建设项目招标范围和规模标准规定 》），报国务院批准。 无效合同法律后果： 1.对承包方主要的不利后果：借用、挂靠、转包或违法分包下，非法所得可以收缴； 2.对发包方主要的不利后果：影响工程进度； 3.对双方都可能不利/有利的后果：对方可能会请求终止履行合同； 合同无效后已完工程的处理（X） 竣工验收合格： 竣工验收不合格，经整改合格： 竣工验收不合格，经整改仍不合格: 整改既是施工方义务，也是权利； 另行找人整改的费用是否合理？ 休息一会！ 电话咨询：021沪) 短信咨询: