房地产房屋拆迁安置与补偿课件.pptVIP

第10章 房地产房屋拆迁安置与补偿 §3-1 房屋拆迁及其程序 一、房屋拆迁的概念 拆：——拆除建筑物以及其他附着物 迁：——将原有的土地使用者进行迁移 二、拆迁法律关系 概念：拆迁法律规范在调整拆迁当事人的行为过程中所形成的相互之间法律上的权利和义务关系。 一）拆迁人确认 取得房屋拆迁许可证的单位。（2001） 拆迁单位必须具备以下条件 建设项目批准文件 有明确的名称、组织机构和固定的办公场所 有足够的资金和技术、财物管理人员 《房屋拆迁资格证书》 拆迁单位的种类 法 人 非法人组织 企业法人 社团法人 国家机关法人 拆 迁 单 位 二) 被拆迁人确认 被拆迁人：被拆除房屋的所有人为被拆迁人。被拆除房屋的使用人为拆迁安置对象。 特殊情况： 1、析产导致房屋产权不明确的 2、房屋产权人去世而引发继承事件发生时 3、房屋买卖引起原产权变动时 4、改建、翻建、或新建的房屋未办理产权登记 5、设定抵押的房屋 三）被拆除房屋的使用权人确定 1、以租赁方式取得使用权的－－以租赁合同确定 2、以国家划拨或调拨方式取得房屋使用权的－－以文件确定 3、以借用等方式取得使用权的－－以契约为准 下列哪个是受补偿的对象？ 2002.3.1，经某房地产管理局批准，房地产开发公司对位于某街住宅区进行拆迁建设，宋某的房屋在拆迁范围内，宋某的房屋在拆迁范围内，由于宋某不在国内，又不想再回国居住，因此将房屋于2002.4.3经公证处公证赠与丁女士。丁女士持公证书向房屋登记管理部门申请产权登记，产权登记主管部门经审查后认为改项赠与行为违反有关规定。没有给她办理产权过户登记手续。丁女士于2002.4.8将该房屋占用并且要求房地产开始公司按法律规定给以补偿。 点 评 宋某的赠与行为违反了《城市房屋转让管理规定》的规定，属于无效民事行为。 本案中，宋某得到补偿，而丁女士即不是该房屋的所有权人也不是房屋的使用权，不受任何补偿。 拆迁范围确定后禁止的行为 新建、扩建、改建房屋 改变房屋和土地用途 租赁房屋 案情 2001.3，原告秦某与郑某就房屋买卖达成协议后，双方与3.12订立 书面房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将其自有的2间平方以5万元的价格卖给秦某，秦某一次性付款后即归秦某所有，3.14秦某交款后和郑某持房产执照、房屋买卖合同、身份证件等到房管部门办理过户手续，房管部门因工作繁忙，当天未予办理。于是秦某和郑某商定以后再补办。秦某入住以后在以后的一年多的时间里多次要求郑某同去办理过户手续。郑某均以种种理由拒绝办理过户手续。2002.3，某房地产公司要拆迁秦某居住的小区以建设居民小区。此时，郑某多次到房地产公司重申此房的产权属于自己，要求房地产公司拆除改房屋后，应给予自己另行安排住房，房地产经对郑某所述进行核实后认为，秦某和郑某的房屋买卖合同不合法，因此秦某的权益不受保护。于是秦某无奈向人民法院提起诉讼要求保护自己的合法权益。 点评 秦某和郑某签订的房屋买卖合同由于没有办理过户手续，合同没有生效，他们之间形成事实上的租赁关系。 郑某从秦某买房款中扣除租金，其余购房款应该还给秦某。 拆迁关系中：郑某为被拆迁人，而秦某为被安置的对象。 三、房屋拆迁的程序 一）房屋拆迁申请 1、申请领取房屋拆迁许可证 2、拆迁申请必备资料 建设项目批准文件 建设用地规划许可证 国有土地使用权批准文件 拆迁计划和拆迁方案 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明 三、房屋拆迁的程序 二）审查批准：取得拆迁许可证 三）发布拆迁公告 拆迁人 拆迁范围 拆迁期限 拆迁实施单位（自行拆迁和委托拆迁） 四）签订拆迁补偿、安置协议 六）实施房屋拆迁 案情 2002.1某开发公司在取得建设项目批准文件、规划批准文件和建设用地批准文件后，未经房屋拆迁主管部门的拆迁许可，即以拆迁人的名义与在建设用地范围内的房屋所有权人丁先生订立了拆迁协议，规定某开发公司拆除丁先生所有的房屋，其中开发公司为丁先生进行产权调整。之后，丁先生按照规定搬家，结果发现与其所订立的协议不符合，逐要求建设单位依据拆迁法规按市场评估后按差价进行产权调整。建设单位以丁先生在订立协议时没有要求为由给以拒绝。 点评 拆迁人进行拆迁活动必须取得拆迁许可证 建设单位的拆迁行为违法，与丁先生的协议无效 赔偿丁先生因拆迁而造成的损失 建议房屋拆迁主管部门对建设单位的违法行为给予触犯 下列情况可否申请强制实行? 经某县房地产管理局批准，某房地产开发公司在A街进行房地产开发拆迁工作。某粮食公司在拆迁范围内租用房屋，经拆迁人与粮食公司协商，双方未能达成拆迁协议，此县房地产管理局根据拆迁人的申请仲裁粮食公司在接到裁定书后15日内履行腾房义务，并对安置事宜作出了规定。粮食公司在接到裁决书后即不提出诉讼也拒绝履行裁决书规定的义务，某区人民政府逐作出