房屋抵押贷款专题ppt课件.pptVIP

常见心律失常心电图诊断的误区诺如病毒感染的防控知识介绍责任那些事浅谈用人单位承担的社会保险法律责任和案例分析现代农业示范工程设施红地球葡萄栽培培训材料 房屋抵押贷款专题 专题体系 一、房屋抵押贷款概述 二、房屋抵押贷款条件 三、房屋抵押贷款的风险防范 （一）共有房屋问题 （二）唯一住房问题 （三）租赁房问题 （四）二次抵押房屋问题 （五）按揭房再贷款问题 （六）预售商品房和在建工程问题 四、总结 一、房屋抵押贷款概述 人保——保证 担保 抵押 动产 物保 质押 不动产 土地 留置 建筑物——房屋 定金 一、房屋抵押贷款概述 1.关键词释义 抵押：债务人或第三人不转移对财产的占有，将财产作为债权的担保， 抵押权：债务人不履行债务时，债权人依法从该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。（《担保法》第三十三条） 2.抵押的范围 《担保法》第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 3.房屋抵押贷款的流程 磋商—签订借款合同+担保合同+其他—公证—登记—放款—贷后 一、房屋抵押贷款概述 ★为什么要公证 从公司的角度出发，登记主要有以下两个作用： （1）抵押登记要求抵押人和抵押权人双方亲自到登记机关办理抵押登记，很多情况下抵押人无法亲自到场，需要以书面委托的方式委托他人办理，而登记机关明确要求对该委托书要办理公证才会被认可； （2）合同经公证后，一旦债务人无法清偿借款，则可以依据公证书直接要求法院拍卖房产，免于漫长的诉讼程序。 抵押物变现周期 律师函催款： 1个月 法院诉讼： 2个月 判决生效： 0.5个月 宽限期： 6个月 拍卖公示： 1周 拍卖进款： 20天 其他准备时间： 10天 总计： 11个月 一、房屋抵押贷款概述 ★为什么需要出具夫妻关系声明（公证） 法律依据：《婚姻法》 第十九条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 　夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 一、房屋抵押贷款概述 ★为什么需要出具夫妻关系声明（公证） 实务中，在借款人或者担保人为自然人时，为防止夫妻中的任何一方根据《婚姻法》等相关法律法规向债权人提出抗辩，我们建议要求合同当事人一方的配偶出具配偶同意书或声明，表明其知晓相关合同内容及其项下的债权债务，并同意该等合同项下的所有衣物和责任均构成夫妻共同债务。 一、房屋抵押贷款概述 4.房屋抵押贷款的法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》; 《中华人民共和国担保法》; 《城市房屋权属登记管理办法》; 《城市房地产抵押管理办法》 各省市的地方性规定，如：《北京城市房地产抵押管理办法》 二、房屋抵押贷款的条件 在具体房贷项目中，应当如何去审查和把控该项目： （一）看抵押人的行为能力人——完全民事行为能力——18周岁 （二）看房屋所有权——看抵押房屋的所有权是否归属于抵押权人。——房产证上的登记信息为准 比如某人虽然在名义上一直使用该房产，对外宣称其拥有该房产的所有权，但实际其只是一个管理者，或者仅仅是该房产的共有权人之一。所以首先要让抵押人出示房屋所有权以证明其权利。 （三）看房产性质： 1.可以抵押 法律依据——《物权法》第一百八十条下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 2.抵押禁止或受限 法律依据——根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制： （1）土地所有权不得