房地产企业重点涉税疑难问题处理技巧及例解(下).pdfVIP

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解（下） 【标    签】房地产企业,重点涉税疑难,企业所得税 【业务主题】企业所得税 【来    源】 八、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 （一）房地产企业不同阶段的收入处理 从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则 收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完 工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。 税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《 房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局 关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时 满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。 案例分析 A房地产企业，2010年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工 未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万 元。2010年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业 各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。 B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条 件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。 若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳 税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ B项目汇算清缴应纳税所得额 为 ：（10000－7500－10000times;5%）－（4000times;15%－4000times;5%）=2000－400=1600（ 万元）。 C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税 发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。 对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。 按照国税发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算 此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入 当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做 过纳税调整，则在2010年度应做纳税调减处理。 若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额 为 ：（6500－4550－6500times;5%）－（2500times;15%－2500times;5%）=1625－250=1375（ 万元）。 在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税 发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未 完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收 入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清 缴应纳税所得额为：3500 times;15%－3500times;5%=350（万元）。 不考虑期间费用，A房地产企业2010年度应纳税所得额为：1600 1375 350=3325（万元）。 （二）年终汇算清缴不能忽视的完工条件 1.国税发[2009]31号的规定 以上销售的不同阶段，由收入计算所得额的方式不同，区别即在于开发产品完工与否，《国 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）对 于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下：开发产品符合下列条件之一的，应视 为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；