宗地改造项目研究.pdfVIP

第一章绪论 1．1研究背景 1．1．1 项目地址及区位 Jl号项目位于甘井子区松江路南侧，该区位为甘井子区城市中心，是甘井子 区城市规划前景的重点区域，地段较为繁华。周围华联路、东北快速路、松江路 等城市主干道在此经过，轻轨2号线、规划中的地铁1号线成为该区域交通枢纽， 距DL机场仅2．5公里。DL市金三角机电大市场、华南建材城、农贸蔬菜批发市场、 华联商业超市及甘井子区妇幼保健站等行政、教育、医疗、商业配套设施齐全。 本项目地理位置绝佳，自然环境优越，交通顺畅，素有甘井子“金三角之称。 1．1．2项目基本概况 (1)项目规划情况 城改发[2012]5号文件精神，市土地交易中心转发市规划局“关于金街广场地块的 1201 规划申请函”，DL市规划局选字第21021100002号和规储字201卜1号文件同 m2，容积 意批准的项目规划条件及储备用地规划批复，规划建设用地面积21400 m2，其中：住 率：1．95，总建筑面积约：72000m2，计入容积率建筑面积约42000 m2；地下建筑面积约30000m2(不计入容积率)。建筑 宅约35000m2、公建约7000 高度：地块位于航线下，经批准限制建筑标高不准超过75米；层数：小高层12 层以下，绿地率38％，建筑密度20．4，居住户数约430户，预计居住人口1300人。 总停车位约500辆，其中：地上停车位40辆，地下停车位460辆，’平均45平方 米／辆。 (2)项目开发情况 项目占地面积21460．3平方米，规划开发总建筑面积69581平方米，其中： 公建400平方米，地下车库28721平方米，容积率1．9。 项目共10栋楼，物业类型为小高层商住两用，卜5号楼为商住两用，卜3层 为公建，4—12层为住宅；6-7号楼为住宅，8—10号楼为公建，10号楼主要为地下 万方数据 m2 m2 m282户，91—120 公建及车库。其中：户型：40一6043户，6卜80172户，8卜90 m2 m2 86户，131—14034户，共计417户。 (3)项目进度计划 31日，建设的10栋楼主体工程全部封顶，墙体砌筑结束，整体工程进度达到70％， 项目预计2015年6月30日验收交付使用。 1．2研究的目的及意义 DL作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体 发展平稳，供需两旺。同时，市委，市政府为实现DL市第九次党代表会提出的到 2012率先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一系列重大措施， DL市未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人 口向外疏散的规划。从这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求 我们实施城市中心区有人口外移。东北三省的客户选择在DL购房作为永久居住及 投资的人越来越多。而DL开放区由于其地理位置的优越性及房价与DL市市内四 区楼盘相比的相对较低而成为很多购房者的首选之地。 J1号宗地改造项目正是在上述宏观大背景和微观环境两个层面市场分析的基 础上提出来的，该项目所处的地理位置是介于两区的交汇处，可以吸引更多的买 房人，而且该项目也是重点学区和DL地铁口边，由于以上原因使得本项目更有竞 争力，也更有去研究它的意义。 1．3研究的内容及方法 1．3。1 研究内容 为支撑本研究的进行，通过将工作中所遇到的实际案例与文献研究相结合的 方法，获得足够的项目可行性方案和研究成果。通过对目前市场环境的全面分析， 得出J1号宗地改造项目的竞争优势，从而制定出合理的销售推广方案。从相关理 论到市场的竞争分析到项目的策划和设计到财务分析与评价到最后的结论与建 议。为给追求高品位居住环境的都市人提