商业地产项目可行性相关问题研究——以广州市xx酒店项目为例-research on the feasibility of commercial real estate projects - taking xx hotel project in guangzhou as an example.docxVIP

III摘要商业地产、住宅地产和工业地产是我国房地产业最主要的三种业态。长期以来，由于我国住宅地产的超前发展，导致商业地产在理论研究和投资实践上都处于落后状态，但是二者的配套关系迫使商业地产加速发展。特别是随着我国宏观经济的持续增长和社会消费品零售额的不断扩大，我国城镇化进程的不断推进，以及国家对住宅地产市场调控力度的加大，都为商业地产发展提供了良机，可以预期在未来十年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。商业地产项目投资是一种大量耗费资源的经济活动，投资项目要经历一个持久的过程，一旦实施很难改变，投资决策的失误将引起不可挽回的损失。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，无论在理论还是实践上都具有重要意义。本文从理论联系实际的角度，综合运用管理经济学、市场营销学和会计学理论，以建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》为指导，结合项目开发管理工作实践，积极探索商业地产项目可行性分析特点和难点。主要内容和结论如下：1、商业地产可行性研究的理论基础主要从商业地产发展的背景出发，介绍了研究商业地产可行性的背景、意义以及可行性的分析理论。2、商业地产的投资特点分析作为商业与地产二者复合体的商业地产，一方面它是商业活动的物质承载者，托起了商业经济，具有商业运营的一般特性；另一方面它作为房地产业重要形态，又具备房地产业特点；同时，由于二者的结合，以及资产证券化的发展，商业地产成为目前的投资热点，兼备金融特性。3、商业地产项目的市场可行性与竞争力分析。依据行业特点、时代特征进行动态调整，主要从宏观环境、消费者调查、项目STP和市场竞争性等方面进行了分析。4、分析商业地产的投资估算和融资问题根据一般企业的投资估算的内容、方法和融资的模式结合商业地产的特点进IV行了分析，总结出商业地产投资估算和融资的特点及方法。5、商业地产项目财务评价财务评价指标的构建是参考和引用了《建设项目经济评价方法与参数(三)》中提到的财务评价指标体系，考虑了社会主义市场经济大环境的复杂性和投资的多元化，结合商业地产自身特性而对指标进行了改革和优化，构建了新的评价指标体系。构建财务评价体系的最终目的是为了判断项目是否可行，是否对经济主体及利益相关者带来收益和增加价值以及最终投资决策的取舍问题。6、商业地产项目的风险评估先阐述了商业地产五大特点，然后描述四大风险特性，接着写项目风险包含的七大内容，最后阐述了常用的风险分析方法，分别从识别、评估和应对风险分析几个方面加以阐述。最后，结合实际案例进行案例研究，并提出商业地产项目可行性分析的特点和建议。关键词：商业地产，可行性分析，投资估算，财务评价，风险分析VAbstractCommercial,residentialandindustrialrealestateisthemainformsinrealestateindustryofChina.Foralongtime,duetotheadvanceddevelopmentofChinasresidentialrealestate,commercialrealestateisinabackwardstateinthetheoreticalresearchandinvestmentpractice,butthematchingrelationshipbetweenthetwoforcesacceleratedthedevelopmentofcommercialrealestate.EspeciallywiththecontinuedgrowthofChinasmacroeconomicandthecontinuedexpansionofretailsalesofsocialconsumergoods,Chinasurbanizationprocessprogresses,aswellasstateoftheresidentialrealestatemarketregulationeffortstoincrease,thoseareallprovidesagoodopportunityforcommercialrealestatedevelopment.Tobeexpectedinthenextdecade,Chinascommercialrealestateisboundtoachievesustainedrapidgrowth,andgraduallygr