001房地产项目可行性报告内容指引.docVIP

房地产项目可行性报告内容指引 编制 日期 2008-06-26 审核 日期 2008-06-27 批准 日期 2008-06-28 流 程 要 素 流程主要责任部门 新项目发展小组 流程涉及部门 前期部、营销策划部、工程部、财务部、办公室 修 订 记 录 日 期 修订 状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1.项目决策背景及摘要 1.1.外部环境 1.1.1.城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 1.1.2.宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。 1.1.3.项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 1.2.内部因素 1.2.1.项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 1.2.2.公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 1.2.3.从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 2.项目概况 2.1.宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 2.2.宗地现状 2.2.1.四至范围； 2.2.2.地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 2.2.3.地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 2.2.4.地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 2.2.5.地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/ 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 2.2.6.土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 2.2.7.地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 2.3.项目周边的社区配套 2.3.1.周边3000米范围内的社区配套 1)交通状况 a)公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； b)宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； c)现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2)教育：大中小学及教育质量情况 3)医院等级和医疗水平 4)大型购物中心、主要商业和菜市场 5)文化、体育、娱乐设施 6)公园 7)银行 8)邮局 9)其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2.3.2.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 2.4.项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 2.4.1.治安情况 2.4.2.空气状况 2.4.3.噪声情况 2.4.4.污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 2.4.5.危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 2.4.6.周边景观 2.4.7.风水情况 2.4.8.近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 2.4.9.其他 2.5.大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 2.5.1.道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2.5.2.供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 2.5.3.污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 2.5.4.通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 2.5.5.永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 2.5.6.燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 2.5.7.供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 2.6.规划控制