固定收益专题：降准会推高房价？.docxVIP

内容目录分不开的降准与房价3为何降准会带来房价大涨？4从历史数据来看，集中降准往往带动房价上涨4政策周期是更强大的驱动力6此前三轮降准周期均与政策宽松时期相重合6本轮降准周期后房价变化趋势将存在较大差异7本轮降准周期出现在地产政策的“新时代”7投资和投机需求受遏制，此前三轮中一线城市领涨现象难再现9附录：四轮降准周期所处的房地产政策环境11风险提示12图表目录图表1：2011年以来，央行共先后降准14次（%）3图表2：本轮降准周期所处的地产政策环境不同4图表3：过往每轮降准周期后，房价都会出现上涨或反弹（%）5图表4：新建商品住宅房价指数与二手住宅房价指数的环比增速高度一致（%）5图表5：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（%）6图表6：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（%）6图表7：政策周期对于房价变动趋势的影响力极强（%）7图表8：“房住不炒”的政策演变8图表9：住建部先后四次表明决心8图表10：“房住不炒”基调下，各地陆续出台地产新政9图表11：一线城市房价领涨的现象不复存在（%）10图表12：本轮降准后，一线城市房价（%）10图表13：次前三轮降准周期均与地产政策的放款时期向重叠11图表14：本轮降准周期发生在房地产政策的“新时代”12分不开的降准与房价进入 2018年，央行开启了新的一轮降准周期。从历史数据来看，自 2011年以来央行的每一轮降准周期都会带来房价的大幅上涨或反弹。随着 6月 24日定向降准的落地，2018年内央行已连续降准3 次，分别释放流动性 4500 亿、4000 亿和 7000 亿元。那么，在本轮降准周期中，房价还会大涨吗？图表 1：2011 年以来，央行共先后降准14 次（%）70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比43210-1-211-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 17-01 17-07 18-01资料来源：Wind，国盛证券研究所为了回答这个问题，我们对 2011 年以来每轮降准周期中的房价走势进行了深入分析， 并将本轮降准周期所处的政策形势和过去三轮进行了对比。我们认为，本轮降准周期中房价走势无论在涨幅和结构上都会与过去三轮存在较大差异。从结论上来看，以往三轮降准周期都与国内地产政策的宽松时期相重合，而今年的降准周期则发生在地产政策的全面收紧时期。在“房住不炒”的政策基调下，虽然银行对刚需购房者的授信依旧会在一定程度上带动房价上涨，但由于投资、投机购房需求受到限制，本轮降准周期中房价的涨幅很难达到此前三轮的高度，且以往三轮中一线城市房价领涨的现象在这一轮降准周期中将不复存在。图表 2：本轮降准周期所处的地产政策环境不同降准周期政策周期2011.11-2012.12降准房地产政策2014.04-2014.06释放流动性放松2015.02-2016.02降准房地产政策释放流动性收紧2017.09-至今资料来源：国盛证券研究所为何降准会带来房价大涨？从历史数据来看，集中降准往往带动房价上涨回顾过往的几轮降准周期，2018年之前的三次集中降准分别出现在2011年11月至2012年 12月、2014年 4月至 2014年 6月以及2015年 2月至 2016年 2月，三轮周期中分别降准3 次、2 次和 6 次。以 70个大中城市新建商品住宅价格指数为例1，此前三轮降准周期中国内房价均出现了明显的上涨或反弹。本文研究区间内的第一轮降准周期始于 2011年底，在 2011年 11月 30日央行宣布全面降准，约 5个月后，国内房价出现了大幅上涨。第二轮降准周期始于 2014年 4月，此时国内房价正处于整体下跌阶段，在宣布降准后4个月，也就是2014 年 8 月，房价环比增速由-1.2%的历史低点开始反弹。第三轮降准周期则始于第二轮降准周期后的房价增速反弹阶段，2015 年 2 月央行宣布降准后，房价环比增速持续走高，4 月起房价环比增速已由负转正，并随后在次年 9 月迎来了 1.8%的高点。从历史经验来看，当降准周期开启后，国内房价往往会出现明显的上涨，这样的效应会延续到降准周期结束后的半年。1 以往的研究中常采用 70 个大中城市新建住宅价格指数作为国内房价的代表，而自 2018 年起，国家统计局取消了保障性住房销售价格的统计，只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。为保证研究数据统计口径的一致性，本报告将主要以70 个大中城市新建商品住宅价格指数作为房价的代表。图表 3：过往每轮降准周