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上海市房地产价格分布状况和变化趋势工程管理 080107 朱杰一上海市房地产价格的分布状况现象1：上海市共有四条环线，分别为内环线，中环线，外环线与郊环线。4月7日至4月20日环线间价格如【图1】所示：【图1】从图中可以看出，内环以内均价约为48450元，内外环之间均价约为15072元，外环以外均价约为10304元，从内环线到外环线直至城市的边缘，房地产价格一直呈下降趋势。理论分析：由四象限模型可知，资产市场租金R与价格P有如下关系：P=R/i（i为资本化率），那么，P与R呈正比。通过租金R的走势可以看出价格P的走势。李嘉图租金模型显示：在均衡状态下理想化城市中，住房租金随着距离有如下变化：（k：年度交通费用为k元/Km）住宅租金位置租金-k建筑租金农用租金（q）就业中心b d【图2】如【图2】，住房租金关于距离的梯度是-k，由区位租金引致。随着住房远离市中心，交通成本增加，租金下降，租金降幅等于交通成本涨幅。因此上海市离市中心由近到远的地方，由内环线至外环线，房价也是逐渐下降。现象2：地铁沿线等主要交通路线周围房价会较同一板块房价高；主要商业中心例如人民广场、徐家汇、真如、花木、五角场周围的房价较同板块其他地区房价高；教育资源丰富地区房价较高；毗邻公园等绿化环境好的地区房价较高；市中心高价板块内部往往存在一些基础设施破旧，公建配套不齐的小地块住宅，这些住宅价格则远远低于板块均价。理论分析：李嘉图租金模型最初的公式为：从公式可以看出，影响一个住宅租金的主要因素由收入，交通费以及其他商品的消费。地铁等主要交通干道沿线的交通优势比较明显，虽然距离市中心的距离远了，但是交通较为方便，花更少的交通费反而可以以更快的速度到达上班地点，时间成本减少，租金、价格理所当然会上升。主要商业中心在城市中相当于副中心的角色，李嘉图模型前提条件是一个城市只有一个市中心，但是现实中不然。这些副中心同样是就业的聚集地，同样可以用模型的中心去解释。因此，在这些副中心周围的房价较高便不言而明了。当今社会，教育资源往往成为家庭买房着重考虑的因素之一，所谓的学区房往往吸引着顾客的眼球。这主要是从孩子安全、方便的角度去考虑，也是家长的一种心理变化现象。当大家争相购买学区房时，供不应求必然导致学区房价格的上涨。绿化环境也是现代人们追求高品质生活的象征。人们越来越注重生活的环境。因此，高收入群体在满足自身最基本需求后便会对房屋的环境、空气质量提出要求。他们愿意付出更高的价格去满足这些需求，这也便导致以环境为主打品牌的楼盘价格较高。基础设施、公建配套是一个居住区所必须的，然而在繁华的市中心也存在一些旧式破陋的住宅，甚至连基本的卫生间都没有。这些住宅不能满足市中心高收入人生活的需要，即使地理位置好，但基础设施的缺乏大大贬低了其原本的价值。现象3：如【表1】（部分郊区行政区数据不全，故未采纳），查询郊区以及市区几个区的住房租金以及商品房成交价格后发发现，郊区的租金增长率与市区相比并没有绝对优势，甚至郊区平均值4.74%＜市区平均值7.25%，如【图3】。但郊区的租金价格比，即资本化率普遍低于市区的租金价格比，呈现出如【图4】的分布状况。地区2010.11租金（元/平方米/月）2011.3租金（元/平方米/月）租金增长率商品住宅成交均价（元/平方米）租金价格比郊区　　　嘉定区24254.17%16829.50.15%松江区23244.35%20789.620.12%宝山区27283.70%19172.010.15%闵行区33356.06%23576.270.15%浦东新区37395.41%30524.940.13%市区　　　　杨浦区38417.89%25706.760.16%长宁区57593.51%45053.210.13%徐汇区515711.76%36934.220.15%普陀区40437.50%25514.320.17%闸北区40437.50%23782.640.18%虹口区42457.14%28546.570.16%卢湾区58638.62%68199.080.09%静安区64663.13%49403.50.13%黄浦区49538.16%43016.370.12%【表1】【图3】AA【图4】理论分析：根据李嘉图租金模型，如【图5】当租金上涨时，市中心与郊区租金上涨绝对值相同，但由于基数存在差异，即市中心原租金＞郊区原租金，故市中心租金涨幅应小于郊区。但实际与理论不符，个人认为原因有以下几点：模型的前提是理想国，是在收入相同、住房相同、家庭结构、居住相同等等因素前提下，住房市场是一个均衡的市场。而现实中不存在完全符合假设的市场，在多种因素，包括政策的影响下，会出现相反的结论。计算采用的数据为2010年11月~2011年3月，数据周期过短。【图5】李嘉图模型中，