北京丰台总部基地-产业园区.PPT

1、遭遇金融危机，办公物业市场需求放缓 受国际金融危机影响，企业纷纷紧缩开支。作为办公物业的一个细分市场，工业地产也难逃金融危机所带来的负面影响，销售、招商也将面临严峻挑战。 2、2011年成都写字楼市场放量井喷 2011年至今写字楼市场的竞争达到白热化，这将会使本来处于起步期的工业地产发展更加举步维艰。 关键词：威胁 综上分析，目前成都工业地产项目销售不容乐观。品质较高、推广力度较大的项目经过近一年的销售，销售率仍不到50%，项目销售大都停滞不前。 成都工业地产尚处于发展初期，各工业园区的产业集群效应还未显现，工业地产项目配套极不完善，硬件设施配套更是其一道硬伤。尽管单价较低，但300平米的起售面积使得其总价较高，无形中提高了购买门槛。恰逢国际金融危机，办公物业市场需求放缓，而2011年写字楼市场的放量井喷以及大量潜在工业用地即将推向市场将使得本来就不太乐观的工业地产发展更加困难。 结论 总部基地开发模式 5 5.1国际总部基地六大发展模式 模式1 ：制造加工型总部基地 模式3 ：研发及高科技型总部基地 模式4 ：企业内脑型总部基地 模式5 ：后台服务型总部基地 模式6：联合国等国际组织型总部基地 Park west西区商务花园二期 哥本哈根机场商务花园 Park west西区商务花园、硅谷 剑桥商务花园 上海浦东张江银行卡产业园 纽约联合国总部、日内瓦联合国总部、 模式2 ：物流型总部基地 交通便利，易于原材料、成品等运输；市政设施水平较高，水、电、能源等要有特殊要求；政策支持；标杆企业带动；形成相关产业链。 靠近机场（国门型），基础设施完善，交通发达，占地面积广阔，符合行业特点的办公场所 产业聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，标杆企业带动 良好的商务基础；多种交通方式，方便、快捷的到达市区；环境优美；城市人力资源基础好；高速信息网络建设；标杆企业带动；以主流企业为主要业务对象的服务公司入驻。 土地价格优势，优惠政策，环境优美，交通便利，标杆企业榜样作用，基础设施特别是电信IT设施先进。 重大国际历史事件发生地，具有较高国际地位；开放性、国际性的氛围，对交通、环境、人文素质要求较高，办公环境优美，国际新兴组织的聚集 模 式 K P I 案 例 √ √ 位置:丰台南四环西路188号 项目概况：丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿人民币.主要为1000至5000平米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼. ?????? 交通 丰台历来 “北京金角”，是北京重要的陆路码头。进出北京的若干水，陆，空干线都可顺利直驱这里。 近邻京石、京开、京津塘高速公路、亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。 毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港——南苑机场仅４公里。 配套：约40000平方米五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓和几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅 全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。 北京丰台总部基地 ——对营销销售的一点启发 5.2成功案例分析（研发及内脑型总部基地类） * 建筑形态 总部基地将建设700栋独立办公楼，每栋面积1000—5000平方米，主导楼每栋面积3000—5000平方米，12层高。其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。 楼体间灵活连接，在群体结构上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部发展性需求的任意组合。 规划 中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。 庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。 办公楼面积可分可合，产品线覆盖尽可能多的客户 * 丰台总部基地股权结构 (丰台区政府将丰台园二期开发的65 公顷土地作价占股40%) 丰台区政府负责 制定政策 拿出土地 道丰集团负责 统一规划、统一设计、 统一开发、统一招商 共同搭建 发展区域经济的平台 政府只需做好“大招商”(招进一个有实力、市场经验丰富的企业) “小招商”就交给企业市场化运作，“政府只做批发就行了，不要搞零