2010年厦门观音山欢乐港项目招商运营与发展思路.ppt

2010.01.01 目 录 第一部分 项目前景及市场机遇与挑战 第二部分 项目总体规划与概况 第三部分 项目分析与定位 第四部分 项目招商策略 第五部分 项目运营与管理建议 第一部分 项目前景及市场机遇与挑战 根据发达国家的实践，人均GDP达到2000到3000美元时，旅游消费将进入黄金发展期。当前，我国GDP已经超过3000美元，人们对消费的品质和种类提出了越来越高的诉求，旅游消费已逐步成为人民生活的重要需求。 迪士尼的抢滩，上海欢乐谷的开业，香港海洋公园和深圳欢乐谷的游客量持续增长，说明了旅游市场的潜力是可以被挖掘的。迪士尼的进入，使游乐市场的容量放大，带来增量。游乐业是一个缤纷多彩的行业，它不可能拘泥于一个地区或一个主题或一种模式。由此可见，观音山欢乐港项目在这样的大时代背景下推出将面临的是机遇与挑战并存。 目前，从厦门到大部分闽南金三角城市的车程都已在1小时范围内。未来1年内，福厦高铁、龙厦高铁将陆续建成通车，以厦门为旅游中心，将形成一个“1—2小时交通圈”。在这一背景下，厦门观音山欢乐港项目将辐射闽南金三角，乃至福建全省地区。同时，厦门优秀旅游城市效应吸聚的庞大客源基础、闽南金三角的区域经济实力以及项目依托海景资源的独特定位将成为观音山欢乐港项目成功的保障。如建成开放，将引发福建游乐业的重新“洗牌”。 第二部分 项目总体规划与概况 观音山欢乐港旅游项目位于观音山滨海旅游休闲区内，紧临环岛路，面向厦门东海域，与金门隔海相望，周边有香山、鸡山、观音山、虎仔山等，自然环境良好。其西部为观音山国际商务营运中心，南面靠近国际会展中心、国际会议中心、国际网球中心、国际游艇俱乐部。项目以体量不大的建筑单体组成群体，以建筑物尽量能观海为基础，充分与本地块所处的位置、环境与道路融为一体，形成南、中、北三个地块中的建筑群有机地相互呼应，形成一个整体。 项目与商务营运中心之间将通过三条建成环岛路的通道串联在一起，作为观音山国际商务营运中心的配套，项目南至香山，北至思明湖里交界处，总占地面积36公顷，拥有2.1公里长的美丽沙滩，其中一期长约1.5公里、按欧洲旅游标准设计的木栈道已建成。旅游区修建的沙滩从外地购进金色的细沙，形成总长约2公里的人造沙滩，在沙滩与旅游观光路之间建一个5000平米的亲水乐园。 整个旅游休闲区分为大型餐饮娱乐综合服务区（目前招商重点之项目）、公共多元商业娱乐服务区、主题综合商务会所区，由南至北设餐饮、咖啡、酒吧、娱乐休闲（包括天然海滨浴场、海水SPA游泳池、水上运动中心等）、旅游纪念品销售场所，形成自由式功能组团。中段有一条长约700米的闽南特色商业街，设有特色烧烤、排档餐饮。 第三部分 项目分析与定位 1.项目SWOT分析 优 势（S） 劣 势（W） 福建省规模最大的露天游乐场，项目集客力强； 地处黄金旅游线路—环道路，区位优势和交通易达性好； 依托观音山商务营运区的4大配套优势，项目高起点规划和设计； 优良的港滩和海景资源。 项目周边为商务功能配套，非大型居住社区，人气略显不足； 项目内无大型购物街区，购物商业氛围不佳； 项目地形为条状式，人流、交通动线较长，商业回游性差。 机 会（O） 威 胁（T） 福厦高铁和龙厦高铁的通车，将为项目发展带来更好的机遇。 政府对项目的倾心规划和推动，将使项目更具增值潜力； 项目定位和规划好，聚客力强，招商机会好； 目前环道路除自属的椰风寨游乐场外，无其他竞争和威胁项目推出。 目前位处环岛路北段，周边旅游景点资源缺乏，需依靠强有力的宣传推广； 项目前期预热度不够，尚需一定市场培育期； 南湖梦之岛主题乐园、奇乐儿游乐园等将分流一定的客源。 复合型旅游项目 与传统的旅游项目和旅游景点不同，并不限于观光、购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，而是将旅游、住宿、餐饮、休闲、娱乐、游乐、文化设施组建成动静相宜、具备全天候、全龄层、全业态的基本旅游功能的联合体。与传统的旅游项目相比，其更适合多龄化、多方面的旅游需求 。 2.项目开发定位 观音山欢乐港的规划功能正符合复合旅游地产项目的核心定位，是一种涵盖复合元素的现代商业和旅游服务业的集合体。 第三部分 项目分析与定位 集休闲、娱乐、游乐、观光、旅游、住宿于一体的大型综合设施体 福建首家海景湾区大型主题游乐园 功能 欢乐海洋，游乐天堂 3.项目形象推广定位 主推口号 第三部分 项目分析与定位 开心天地，梦幻乐园 第三部分 项目分析与定位 前期：本阶段为项目进入市场的第一阶段，主要为项目预热造势。如欢乐港项目的启动在主流媒