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去库存战略对房价影响及房价趋势分析 　　[摘要]中国房价一直居高不下，一二线城市在10年内房价增长近400%，正是在房价下降的呼声高涨，中国经济下行的背景下，国家出台的“去库存”政策饱受关注与争议。房，不仅是政府的支柱性产业，更关系到老百姓的安居乐业，楼市的动态以及相关政策的出台，引发了很多人的思考。为了分析经济下行、城镇化加速的中国当下，房价将何去何从？中央颁布的政策，到底是饮鸩止渴还是深思熟虑的良策？文章结合近几年的房地产商的经济行为，简单分析了中国房价的现状及未来趋势。重点结合“去库存”的政策内涵，浅析经济下行大背景下，中央政策的真实含义。分析发现，房价有其刚性，不会下跌，尤其在一二线城市，房价十分坚挺。各地方政府应当灵活的采用中央的“去库存”战略，真正领会“去库存”的含义，基于城市发展情况的不同，采取不同程度的“去库存”措施。 　　[关键词]房价；去库存；经济下行；一二线城市 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201621181 　　从2008年下半年开始，“房价”一词就一直被挂在嘴边，国家采取一系列措施压制房价，但是房价依旧是居高不下，最近“房价”“楼市”字眼又位居财经新闻榜首，不仅因为一二线城市房价疯涨，让人望而却步，政府采取的“去库存”政策饱受争议。房地产行业的“去库存”无非从供给端与需求端入手，从需求端来说，政府鼓励农民工买房，深化户籍改革，推进城镇化；从供给端来说，棚改货币化安置无疑是一项重要措施，更多人可以拿到货币补偿去买房地产商开发的房子，释放了购房需求。为了扭转经济下行的趋势，国家采取的“去库存”政策却刺激了房价，不得不让人担忧楼市泡沫，一时之间，众说纷纭。有学者说：“2015年，全国楼市犹如冰火两重天。2015年12月下旬中央经济工作会议公告中，针对“房地产去库存”作出长达322字的指示。另外，是宏观经济下行预期，2016年房价走势成谜。为了解剖房价与“去库存”战略的关系，本文从数据入手，先简单分析了2015年全国房地产开发的销售情况。 　　图1全国商品销售面积及销售额增速 　　资料来源：国家统计局，2016-01-19。 　　由图1可以看出，全国商品房销售量呈上升趋势，房价加快增长，而且速度越来越快。 　　国家统计局发布数据：2015年，商品房销售面积128495万平方米，其中，住宅销售面积增长69%，办公楼销售面积增长162%，商业营业用房销售面积增长19%。商品房销售额87281亿元，增长144%，其中，住宅销售额增长166%，办公楼销售额增长269%，商业营业用房销售额下降07%。可以得出办公楼的销售量比重较大的结论。 　　中国正处在大发展时代，城镇化进程进一步加快。对此，任志强的观点是：从国际比较来看，在城市化低于30%时，增长速度较慢，但是城市化高于30%以后，就会加速发展期，这个过程一直到城市化达到70%以上时，才有可能减缓。而中国的城市化水平只有40%左右，远远不能达到减缓的水平。首先，城市的面积扩张，房地产行业的触角紧随其后；其次，城市范围扩大，对劳动力的需求大幅上升，大量农民工涌进城市，对房子的需求增加；再次，城镇化中重要一环，“拆迁”为房地产市场带来了大量的换房需求；最后，房地产作为地方的支柱产业，是地方政府主要的财政收入来源，政府通过卖地、收取房产税等获得收入，才能更好地发挥政府职能。当然国家也不断地采取措施，例如限购、房产税等措施抑制房价，然而效果并不显著，原因在于房地产商本身是不会让步的。考虑到消费心理的因素，一旦房价下跌，部分消费者就会持观望态度，期待新一轮下跌，那么房地产商在市场上的地位就有些被动，所以房地产商不会降低房价。 　　从消费者出发，随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们的消费习惯也发生改变，享受主义产生，房子住久了就想换一套的情况也大量存在。并且房价长久以来一直坚挺，让更多消费者将买房作为最主要的储备手段。 　　同时，与楼市息息相关的行业也对房价或多或少起着推动作用。 　　一是建筑行业。建材价格攀升，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。 　　二是投资行业。股市的萧条，熔断机制在中国的失败运行，人们发现房子依然是最坚挺的投资方向。房子已不再仅仅用来满足居住需求，同时更是一种理想的投资产品。在股市风险较大、黄金行情不稳、利率下调等因素推动下，房子成了百姓最好的选择。 　　下表为“去库存”大背景下，各大房企的策略转移政策，大部分房企选择调整城市布局，聚集一二线城市，这也不无道理。城市化进程的加快本身就会促使一二线城市的房价上涨，国家又实行“去库存”战略，房地产商们当然纷纷去更有市场的一二线城市大捞一笔。 　　并且，