不动产登记暂行条例对登记实务影响_00009.docVIP

不动产登记暂行条例对登记实务影响_00009 　　法律法规要求申请人对申请材料真实性负责的同时也赋予登记机构一定的审查职责，如《物权法》第十二条规定了登记机构应当履行的职责：查验申请材料、询问申请人、要求补充材料、实地查看。如果申请不实导致登记错误，申请人和登记机构都要承担相应的法律责任。《物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条尽管只是重复强调了《物权法》第二十一条的规定，但也进一步可知，申请人提供不真实的申请材料导致登记错误造成权利人损害的，要视申请人和登记机构的过错情况予以追责。如果不存在内外勾结等登记机构故意犯错行为，而是在查收申请材料时未尽注意义务，则根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。所以不管是为了减轻行政过错责任从而减少行政赔偿，还是为了尽可能保护真正权利人的合法权益，登记机构都应尽到合理审慎职责。 　　事实上，房地产由于其特有性质导致申请登记中出现多种多样的情形，不同的申请情形需要登记人员在法律规定的原则下尽到不同的注意义务。而房地产登记要做到准确无误关键要注重三个要素的真实有效合法，即权利主体、权利来源和房地产标的自然状况。 　　一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性 　　申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其代理人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。 　　二、特殊权利来源的正当性、合法性 　　房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面： 　　一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。 　　二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的