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国五条对地方房贷市场影响探析 　　摘要：2013年初，“国五条”政策出台，该政策以抑制投资性房产交易、限购、限贷为重心，不仅对房地产交易市场发挥作用，而且影响房贷市场的发展。文章通过对于新国五条政策出台背景下武汉地方房贷市场发展的现状和存在问题的说明，针对武汉市场的实际情况提出相关建议。 　　关键词：国五条；房贷；房产交易 　　2013年以来，为进一步促进房地产市场平稳健康发展，遏制城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院于2013年2月20日出台了新“国五条”调控政策。除了房地产市场有所回应外，各金融机构也对此出台了相关应对措施，以调节、引导购房需求。 　　从武汉的实际情况看，在新一轮房地产调控下，武汉的房地产业发展正面临着新的博弈，如何在房地产市场的调控下，充分发挥金融支持作用，实现武汉市房地产经济全面协调和可持续发展是一个值得关注的问题。 　　一、“国五条”的背景及内容 　　“国五条”的出台是基于在城市中房价的持续上升而引发的进一步炒房热以及炒房热导致的房地产泡沫加剧，投机者基于大城市限购限贷政策而进入人均收入和支付能力较低的中小城市，进而挤压中小城市居民的购房市场。在2012年全年全国各城市的房价上涨范围不断持续扩大，且出现上涨城市由2012年前期的一、二线城市不断向三、四线的中小城市扩散的现象，这种现象的出现导致部分中小型城市的房地产市场发展失衡，居民购买能力有限以及商品房数量供给增加过快，出现大量空置房。如果不对这种现象加以规制和调整，必然会产生更大的经济和社会风险。 　　在此基础上，国务院办公厅出台了“国五条”，“国五条”内容基本是对前几次房地产调控政策的重申，例如：对地方政府在房地产市场调控和住房保障上所担负职责的再次强调；加强政策性贷款制度的发展，保障性住房的建设工作；遏制投资性购房的趋势，通过对二手房交易征收较高的个人所得税来抑制投资性购房，减少房地产市场中的泡沫。 　　二、“国五条”调控下的武汉市房贷市场的发展 　　根据“国五条”的内容，2013年3月31日，武汉市住房保障和房屋管理局公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品房价格控制目标的通告》，该通告内容如下：武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。根据这一目标的调整下，武汉市各金融机构继续执行商品住房限购措施，控制二套房贷款，个人住房贷款利率严格实行差别风险定价，进一步提高第二套住房贷款首付比例和贷款利率。这些举措是否能够对房地产交易产生影响，能够产生多大的影响，还需要进一步的探索。 　　1. 新房交易市场整体回暖 　　二手房交易征收20%的个人所得税，使得二手房交易成本大幅增加，影响二手房的交易市场，进而使得新房市场整体回暖。在武汉市“国五条”实施细则出台的初期，武汉市二手房交易价格微跌，据二手房数据监控中心的数据显示：在2013年4月1日至2013年4月7日这段时间内，即国五条细则开始实施的第一周，武汉市二手住宅挂牌均价出现了小幅度的下跌现象，截止到4月11日二手住宅均价为8742元/平方米，比实施之前价格下降了6元/平方米，环比下降了0.07%，武汉市二手住宅均价继连续下跌之后继续出现小幅度的下跌。二手住宅交易价格下跌将会进一步挤掉泡沫；另外，在二手房交易市场出现萎缩的同时，由于替代消费的催促，短期内一部分的二手房客户转向新房交易市场，因而增加了新房交易市场的热度，使其基本回暖。受此影响，武汉市各级金融机构认真按照调控措施的相关要求，不断调整信贷结构。据统计：2013年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。 　　2. 房贷市场中个人投资性需求下降 　　“国五条”中对二手房交易征收高税率，从其目的上看，是为了抑制投资性交易的继续增加，而从其本质上看，是采用资本利得税的方法，进一步降低了房屋的投资属性，使其还原为本身的商品属性。在个人购买住房时，即使是在购进新房时，其投资性心理因二手房交易的赋税而减少。从经济学的成本和效益角度来看，投资房产的收益在此时大幅下降，且从国家的长远政策来看，其抑制投资性房产交易的意图非常明显，故房贷市场中为了投资而购买新房的交易明显减少。因此，武汉整体房地产市场中，个人购买住房的投资性需求下降，但1-12月武汉主城区房价环比变化均控制在1%以内，市场购房以首次置业的刚性需求为主，故而同时导致房价上涨幅度趋缓。受此影响，武汉市金融机构采取积极措施，合理引导居民购房贷款。据统计，2013年，武汉市个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元。 　　3. 政策性住房贷款增加 　　在“国五条”调整房地产交易市