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小产权房概念及分类问题研究 　　[摘要]在城乡二元土地制度的背景下，政府、房地产开发商、购房者、村集体、农民等主体围绕集体土地的利益博弈催生了“小产权房”。应该怎样定义“小产权房”？又该如何对它进行分类？本文试对此进行分析探讨。 　　[关键词]小产权房 概念 分类 　　[中图分类号]D922 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）05-0123-02 　　一、“小产权房”的概念 　　“小产权房”是随着我国城市化的进程，在城乡二元经济体制背景下产生的特有经济产物，虽然与城市房地产商开发的商品住房同属于不动产，但是两者有着本质上的区别。由于没有权威的词条对“小产权房”进行解释，所以学界对其概念也有着不同的界定。 　　李长健认为，“‘小产权房’，也称‘乡产权房’，所谓的‘乡产权房’是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。”[1] 　　王锡锌认为，“典型意义上的‘小产权房’，主要包括在建设用地上的，比如说宅基地，村的乡镇企业上的建设用地，注意一定要是建设用地，还有村公用设施的建设用地，在这上面建成的商品房来销售，才是‘小产权房’。”[2] 　　孟大川认为，“‘小产权房（无产权）’或‘乡产权房’是指在农村集体土地上，未经国家有关部门统一规划、未缴纳土地出让金等费用建设的向农村集体组织之外的居民销售，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发或未颁发产权证的房屋。”[3] 　　鲁晓明认为，“小产权房就是建立在农村集体经济组织所有的土地上之房屋，包括： 农民在宅基地上的住宅，乡镇企业在农村建设用地上的房屋，由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设、由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者干脆没有房屋权属证书的房屋。”[4] 　　通过对比上述几种定义，我们可以发现“小产权房”具有以下几个特点： 　　1.“小产权房”建设在集体土地之上。城市流通的商品房所使用的土地，建设者或购买者缴纳过土地出让金和相关税费，因此允许其合法自由流通，“小产权房”所使用的集体土地未经合法手续转成建设用地，建设者也未缴纳相关的经费，不允许自由流通，商品房与“小产权房”在使用土地的性质上有着本质的区别。 　　2.“小产权房”或者没有产权证，或者由乡镇政府或村组织发放产权证。《中华人民共和国房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”法律规定只有县级以上房产管理部门才有权发放产权凭证，而“小产权房”购买者即使持有房产凭证，也是由乡镇政府或村组织发放的。 　　3.“小产权房”的购买者是本集体组织之外的人员。根据相关规定，“小产权房”可以在本集体组织内的成员之间进行转让。“小产权房”主要销售给本集体组织之外的成员，既包括城镇居民，也包括本集体经济组织之外的其他农村集体组织的成员。但在目前高房价的背景之下，城镇的“小产权房”购买者更引起人们的关注。 　　经过对学界关于“小产权房”概念界定的分析，以及对比“小产权房”与商品房的特点，可以对“小产权房”进行如下解释：“小产权房”是指建设在农村集体土地之上，由乡镇政府或本集体经济组织发放权利凭证，出售给本组织之外人员的房屋。 　　二、“小产权房”的分类 　　通过分析，我们得出了“小产权房”的定义，但单一的定义界定难免会让我们对“小产权房”的认识过于笼统，对“小产权房”进行分类有助于我们下文的研究。 　　对一个事物从不同的角度分析，会有不同的分类。关于“小产权房”的类型，有学者认为，“小产权房包含以下三种类型：一种类型是随着农村人口的不断增加，住宅的需求增大。为了解决这一问题，由村委会集中建设农民住宅，给村民发本村承认的产权证明。这是小产权房中数量最大的一类……另一种类型的小产权房是农民把闲置的住宅转让给其他村的村民或城市居民……还有一种小产权房是村集体纯粹从经济利益角度出发，通过变相的房地产开发的方式，将开发的房屋按照‘商品房’的方式销售给城市居民。”[5]这种分类方式从产生原因方面对现有“小产权房”进行了分类，直观阐述了“小产权房”因各方主体利益驱动而产生的特点。[6]但是，“小产权房”主要涉及的是土地问题，其与城镇流通的商品房本质区别就在于所利用的土地类型不同。本文对“小产权房”的研究，目的是揭示出其侵害了农民的哪些权益，而农民最根本的权益就是土地权益。这种分类并没有涉及“小产权房”所利用的土地类型，对本文的研究并不能起到揭示问