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小产权房问题法律初探 　　摘要: 小产权房并不是一个法律上的概念,但已被社会各界所关注。小产权的存在是不合法的,所以它肯定不会受到法律的保护。本文将从小产权房存在风险、成因、折射的法律问题和对策四个方面展开。 　　关键词:小产权房 巨大风险 成因 法律问题 对策 　　 　　近年来,小产权房问题备受社会各界的关注。所谓小产权房是指在农村集体经济组织所有的土地上建设并用于出售给城镇居民的房屋。因为购房人并不能取得土地使用权证和房屋所有权证,只能取得乡镇政府所颁发的相关证明,所以被称为小产权房。小产权房并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 　　小产权并不具有真正的产权,购买此房存在诸多法律上的障碍。小产权的存在是不合法的,所以它肯定不会受到法律的保护。本文将从小产权房存在风险、成因、折射的法律问题和对策四个方面展开。 　　一、小产权房存在巨大风险。 　　低廉的价格造成了购房者对小产权房的趋之若骛。但在小产权房热销的背后,却是难掩的风险。 　　(一)小产权房的法律性质 　　所谓的小产权房就是指农村集体组织未经国有化征收,在其自有土地上自行建设的房屋;所谓的小产权或乡产权是指由乡或村出据的认可买受人买房的文件,由于其违背法律的规定,实际上是没有产权效力的。 　　根据《物权法》的规定,市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证,乡(镇)政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡(镇)府颁发的小产权证,也不受法律的保护。 　　 小产权房有共同的特点:由于集体组织不用向国家缴纳土地使用权出让金,也不用向国家缴纳商品房买卖中涉及的所有税费(如契税、印花税等),因而房屋建设成本低廉、售价较低。另外,对于集体组织以外的买受人来讲,由于违反法律的规定,两类小产权房买受人的权益均不受法律保护。 　　(二)小产权房的不容忽视购房风险 　　对于已经购买了小产权房的购房人,他们会面临很大的风险,一旦不可预测的情况发生,完全无法保护自己的利益。具体表现在以下几个方面: 　　第一、乡产房、村产房等小产权房没有国家的产权证书,不能通过正规途径设置抵押,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,不能办理房屋产权过户手续。 第二、如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。第三、双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,缺少法律支持。第四、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。 　　二、催生小产权房的主要原因。 　　近年来小产权房规模不断扩大,其主要原因有: 　　(一)法律缺陷是前提。 　　《宪法》第十条规定:城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利;有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第十条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 　　基于上述规定,宅基地属于集体所有。村民对宅基地有使用权,宅基地的用途是建造房屋及其附属设施。村民对建在宅基地上的房屋则具有充分的所有权,那么村民对其拥有的房屋具有相应的处分权。如果将其房屋出售给城市居民,是否违法违规,法律没有明确规定,造成小产权房在一定程度上存在法律缺陷。 　　(二)利益驱动是动力。 　　小产权房未经国家正式批准建设,未获得土地使用权,不缴纳土地出让金,开发成本较为低廉。随着全国房价不断上涨,在巨大的利益诱惑下,小产权房的主导者--村或镇对外销售可获超额利益,合作开发商也可按比例分成,购房者也能以低于同类商品房一半的价格买房,多方利益的共同驱使,导致了小产权房销售不断升温。 　　(三)房价高涨是诱因。 　　近几年虽然国家出台了很多对房地产宏观调控的措施,但效果还没有充分显现,房价仍然不断攀升,购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。选择了以低于同类商品房一半的价格买到同等面积的住房,改善了住房条件。 　　(四)监管不力是关键。 　　除上述原因外,政府各职能管理部门对小产权房建了没有人管,买了也没有人管,对违规开发商或者村集体组织没有及时给予应有的处罚,也是造成小产权房市场红火的原因之一。小产权房是处在政府各职能管理部门的交叉点上。从项目立项、占地、施工、销售等多个环节涉及许多相关部门,需要政府相关部门的审批与监管。 　　三、小产权房折射的法律问题。 　　小产权房现象在我国出现并迅速蔓延,暴露出了我国改革与社会发展进程中诸多深层次的社会矛盾。主要有以下表现: 　　(一)小产权房之争本质