上海市浦东新区房地产学区经济价值分析.docVIP

上海市浦东新区房地产的学区经济价值分析 　　[摘 要] 在2008年浦东房地产价格深度回调期间,各个高质量公立小学和幼儿园所对口地段的学区房不但未明显下跌,反而一路高涨。学区房现象的产生一方面是高质量教育机会供需矛盾的结果,与现阶段我国义务教育资源短缺、教育非均衡发展策略、教育内部发展不完善的现状密不可分,另一方面也与当前市场上学区房的高收益以及给学区房购买者带来的经济学效用有关。本文即为从“学区房”的经济学效用角度来探讨一下这类房产的市场经济价值。 　　 　　一、浦东学区房现状 　　(一)学区体系和类型 　　一般意义下的学区房是指能否确保进入当地教育局所划分的名牌或者公认的示范或一级幼儿园、高升学率小学和初中的房产。确保进入的标准由该幼儿园、小学、和初中所指定的招生房产或地址,房产户主与适龄儿童的亲缘关系、适龄儿童在该房产的入户年限等诸多学校招生简章中的因素共同决定。 　　2008年浦东幼儿园162所,在园幼儿53844人,小学101所,在校小学生101449人,普通初中109所,在校初中生50207人。由于2000年后的大量外来人才与劳动人口涌入,到2012年左右适龄幼儿预计可在2008年的基础上再增长10-15%。【1】幼儿园方面,浦东拥有如市级示范幼儿园如冰场田幼儿园、东方幼儿园、浦南幼儿园与川沙南门幼儿园及数十所区一级幼儿园。其中市级示范幼儿园60%的幼儿为园所附近就近入园的适龄地段幼儿。小学方面,拥有市级重点福山路外国语小学,明珠小学,第二中心小学,上海市实验学校东校等多所市级一流公立学校,这些学校也都是优先保证本地区学龄儿童的就读。而优秀的初中如建平中学、洋泾中学也基本与各级重点或优秀小学对口。 　　(二)巨大的市场空间 　　从学区房屋价格总价上看,一类是80-100万元左右的50-80平方米的小户型老式公房最受购房者欢迎,因为这样的房子总价不高,可以挂上幼儿的户口,又因为地段优越,附近经济与商业发达,通过出租可以收取丰厚的房租;而另外的一类是100平方米以上优秀小区的二房或三房,价格在250-300万左右的自住型学区房。此类住房的消费者不仅仅将户口迁入学区房,更是换房迁居到学区房小区,使得儿童上学与自住兼得,效用最大化。据调查显示,这二所学校的学区房供求比在1:10左右。我们知道供求关系是决定商品价格的基本条件,由于巨大的需求与供给的差距,导致了成交量不断上升的同时,价格也快速上涨。以浦东新区的福山路外国语小学学区与上海市实验学校东校学区为例,2007年成交的学区房仅20套左右,而到了2008年交易量翻了3倍上升到了60套以上,2009年更是突破100套大关。而冰场田幼儿园与福山路小学对应的梅园地区学区房从2007年的15000元/平方米上升到了2010年初的30000/平方米,3年不到的时间内房价翻了一番。 　　从供求的角度探析,首要原因是学区房的需求过于旺盛。对于住房的需求可以分为三类:自住型、投资型、投机型。学区房的主要购买者是追求名牌学校高质量教育的家长,他们购买的学区房的目的主要是教育投资,学区房的需求主要是一种投资需求。除了基于上面的基本原因,2008年底到2009年全年的下列因素也促进了学区房购房需求的爆发: 　　1,2008年10月22日,上海市政府办公厅发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,该意见共14条,从税费、金融等方面提出救市措施。这些政策的出台大幅度减轻了购房者和售房者的税费负担和购房成本,金融机构也从信贷支持的角度向房地产消费市场大量释放信贷资金。 　　2,社会对高质量教育的需求也是需求旺盛的重要原因。随着浦东高素质高学历人口的不断流入,这些消费者本身就是优质教育资源的受益者和拥趸,也拥有较强的经济实力,在预算足够的情况下,对待子女的教育愿意投入资金在教育房产上。整个社会的消费者越来越意识到投资于教育的重要性,而教育是一种循序渐进的过程,需要幼儿园和小学教育就开始打好基础。 　　3,良好的收益性和使用效用也使得学区房的投资回报优厚。学区房多处于较核心的市区或者优美的居住区,兼有教育功能和自主功能,购房者通过购买学区房不仅仅能获得丰厚的租金回报,还有物业升值的远期回报。这一点从学区房的交易季节性的逐渐弱化可以得出结论。 　　二、学区房经济价值分析 　　(一)理论分析 　　同其他居住型房地产一样,学区房价格是由其价值决定的,其价值既包括所占用土地的价值,也包括土地上建筑物的价值。除此之外。还尤其受到对应学校质量,学区要求年限,供求状况、购房者竞争程度、消费者偏好、市场预期、出租情况等因素的影响,其价格围绕价值上下波动。 　　另外,学区房也具有持有周期长、价值量大、空问固定性等特点,这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。首先,由于学区住宅