区A12地块部分地块（新华社战地记 者）规划调整论证报告.docVIP

海南陵水土福湾旅游渡假区A-12地块部分地块（新华社战地记 者）规划调整论证报告 1、项目概况 1.01 项目背景 为发展陵水旅游业，促进陵水海滨风景区的建设，合理有效地利用资源， 2005年底陵水县完成《陵水海滨风景名胜区总体规划》的编制，并同时启动了土福湾-海棠湾国家海岸的协调规划；2006年完成了《陵水黎族自治县土福湾控制性详细规划》，并于2007年2月批准实施。 2008年，为了解决土福湾开发建设中存在的问题，加快推进土福湾度假区的开发建设进程，满足当前的规划建设要求，经海南省建设厅批准，陵水县政府对《陵水黎族自治县土福湾控制性详细规划》进行调整。 2012年，根据陵水黎族自治县人民政府《关于要求调整土福湾旅游渡假区控制性详细规划A-12地块部分地块用地性质的函》的要求，新华社海南分社为了加强战地记者配套设施建设，拟在陵水土福湾规划区内建设战地记者服务项目。该项目已经得到县政府同意，拟定项目选址位于《陵水黎族自治县土福湾控制性详细规划调整》（2009年经海南省住房和城乡建设厅批复实施）A-12地块西侧，项目用地面积30亩。同时，新华社海南分社根据项目建设实际需要，提出将本项目用地性质调整为巩固管理和公共服务用地，同时对指标也相应调整。 本次规划论证地块为《陵水黎族自治县土福湾控制性详细规划调整》的A-12地块西侧，用地面积为2公顷（30亩），容积率不大于0.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于12米，绿地率不小于40%。 1.02 区位关系 土福湾位于海南岛东南端、陵水县西部与三亚市交界处，距陵水县城椰林镇28公里，距离英州镇约4公里，与清水湾、香水湾并称陵水县三大海湾，具有较好的旅游区位条件。规划范围南起南海海滨，北至海南岛东线高速公路，西至三亚市界，东至英州河口。总用地面积约为5.19 平方公里，南北进深约为0.7～1.5公里，东西宽约4.3公里，沙滩长度约为4.22公里。 1.03 现状分析 开发现状 项目区域目前尚未进行实质性开发，大部分为虾塘、荒地、林地、园地等，本次论证地块现状为芒果园。 资源条件 土福湾有沙滩、山地、河流、椰林、农田等众多旅游资源，其中优越的沙滩资源在周边旅游度假区中具有明显的比较优势。 高程、坡度分析 整个土福湾规划区域地势自西北向东南倾伏，大部分地区海拔在20m以下，滨海沙坝地带多在5～10m。区域内地形较为平缓，大部分地区坡度在5度以下，仅在沙坝两侧滨水及滨海地带达到10度左右。 1.04 上位规划分析《陵水黎族自治县土福湾控制性详细规划调整》 总体定位 土福湾度假区的功能定位为国际主题休闲度假区、“国家海岸” 的重要功能板块，是世界级度假胜地之一，同时也是具有陵水文化精神和国际水准的主题型滨海度假区。 核心功能 规划土福湾度假区应该具有三大核心功能。 1、国家海岸的主题品牌酒店带—7～8个体现场地特质与主题的滨海高级酒店。 2、具有活力和魅力的主题功能社区—多样的主题度假别墅、度假公寓、游艇别墅、特色旅游文化社区等。 3、特色文化板块、主题性公共服务设施—具有黎、苗、疍、汉风情及海上丝路风情的文化、购物、餐饮、娱乐设施。 布局结构 本次规划对规划区的空间发展提出了“一带、一水、三楔、四区”的整体用地布局结构。 一带：沿海半月形酒店带，将会建设成为世界顶级品牌酒店带，也是世界级酒店群及海滩公共设施集中区，区域重要的旅游品牌。 一水：场地内部结合英州河支流水系、低洼地适当拓宽水面建设内河水道，形成体验各个不同片区建筑景观、生态农田景观、多元文化景观的水上复合景观界面。 三楔：依据场地功能区形成以生态林带开敞空间、河流水系开敞空间为主要内容的通海景观绿楔，是场地重要的开敞空间，纵向联系北部高速公路、滨水景观带以及各个横向景观带，保证整体景观系统的形成。 四区：根据功能侧重的不同以及风貌特征的各异划分为海国印象区、陵水印象区、空中花园区、碧海银沙区。 开发强度控制 本规划通过控制地块最高容积率和建筑密度对用地的开发强度进行控制，任何地块的开发建设，其容积率和建设密度不得大于《分图图则》的限制。 规划中对建筑物的高度进行控制，景观方面的考虑主要是基于海岸线、东线高速公路、山体及坡地的轮廓，同时利用建筑的形象丰富度假区的轮廓线。 道路交通规划 规划形成“三横五纵”的特色路网结构：三横：北部滨水景观路、中部景观路、南部滨海步行观光路；五纵：高速公路联络线、海榆东线联络线。 本次论证项目地块四周道路概况：西和北都为区内主要道路，红线宽度分别为30、25米；东和南为区内次要道路，红线宽度都为16米。 市政基础设施规划 给水工程 土福湾旅游渡假区最高日最高时用水量为1708m3/小时。论证地块南侧管径为DN400，东侧管径为DN300。 污水工程 污水量按生活给水量的90％计算，土福湾地区污水