2010年昆山城市房地产研究报告课件.ppt

住宅市场——小结 供应：昆山存量房月创新高，09年以来成交的商住性质土地面临上市，会使目前以及未来昆山市场的住宅供应量维持高位； 需求：昆山市场近5年住宅年均需求量约350万方，但市场受政策影响较大，预计今年的需求将会略低于平均水平； 价格：昆山市场部分热点板块如（城中区板块、花桥板块、城南板块）公寓均价已接近万元，且增幅较大。虽然昆山住宅市场供求关系矛盾已经出现，但被认可的城市价值以及购房者预期等关系，会继续支撑昆山市场未来房价； 产品：昆山市主力产品类型为小高层、高层住宅为主，而以低密度住宅譬如别墅、花园洋房为辅，并有少量多层公寓弥补了该区域内的产品形态； 客户：城铁高铁轨道交通导致昆山与上海的同城效应愈明显，目前市场上客户以本地客户、上海客户、长三角投资客户为主。 公寓个案分析——鹿城一品 项目地址：玉山镇长江中路178号 物业类型：高层 占地面积：8200平方米 建筑面积：55991平方米 容积率：5.2 绿化率：27.90% 装修状况：精装酒店公寓、毛坯普通住宅 总户数：465 投资商：昆山光达房地产有限公司 开发商：昆山光达房地产开发有限公司 物业公司：上海采林物业 物业费：2.05元/平方米·月 车位：183 城中区板块 公寓个案分析——鹿城一品 ——地段 位于昆山中心城区CBD核心地段，10分钟都市生活圈,行政、金融、公园、美食休闲、教育、医疗等配套都很完善. 北临裕元酒店，南面公园，沿着长江路往北500米和800米分别是城市公园以及市政府。 公寓个案分析——鹿城一品 ——产品力 科技住宅——昆山首个“采冷、制暖、供热水”三联供住宅。 干挂花岗岩和30毫米厚的挤塑聚苯保温板 8米精装挑空大堂 ——户型 200平四房 163平三房 178平三房 73平一房 52平一房 44平一房 鹿城一品有44-74平米的一房精装酒店式公寓、163-178平米的三房以及200平米的四房 三房四方户型较方正实用，一方户型设计较灵活。 精装房1500元/平米的装修标准 公寓个案分析——鹿城一品 ——装修样板间 酒店公寓装修风格现代简约，不失富力华贵 ——价格、客户 目前精装酒店公寓售价12000元/平方、毛坯大户型均价10000元/平米左右。 客户以昆山本地人为主，占70%，20%台湾人，10%上海人。 公寓个案分析——鹿城一品 项目地址：昆山市淀山湖镇新乐路1666号 物业类型：合院别墅 占地面积：146667平方米 建筑面积：74000平方米 容积率：0.49 绿化率：45% 装修状况：精装 总户数：278 投资商：纳帕地产 开发商：昆山建兴置业有限公司 物业公司：浙江绿城物业管理公司 物业费：3.80元/平方米·月 车位比：1：2 别墅个案分析——纳帕尔湾 南部水乡板块 住宅市场——住宅片区分布 目前昆山住宅市场分布，根据成交活跃程度分成三个梯队。 玉山镇、开发区以及花桥镇为目前昆山市场最活跃片区。 玉山镇为传统片区，配套成熟完善，客户认知度高； 花桥毗邻上海，且规划利好。 巴城镇、周市镇以及千灯镇出在第二梯队。 巴城依托阳澄湖资源，主要为别墅产品； 周市镇依托北部产业园区，并且接收中心城区的辐射； 千灯规划为生活新镇、生态观光片区。 南部水乡区以及其余镇为第三梯队。南部水乡片区依托淀山湖资源，主要为别墅产品 。 第一梯队 第二梯队 第三梯队 住宅市场——住宅片区分布 市区城综合片区依据各自定位及发展方向可分为5个片区。 中心城区 城东区 城南区 城西区 城北区 昆山市中心城区分为中心城区、城东区、城南区、城西区和城北区域。 住宅市场——中心城区板块 御城 人口密集，并承担综合行政、居住、文化、教育、主要产业发展等功能。属于市中心的高档地段，土地资源稀缺，生活配套成熟，房价一直维持高位。 中心城区：人口稠密 区域成熟 价格处于高位 蓝海LaVie 中心城区 项目 类型 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 容积率 绿化率 户数 面积段（m2） 状态 均价 鹿城一品 高层住宅、商铺 8000 55991 5.2 27.90% 465 45-201 一房到四房 高层在售 高层10500 弘辉首玺 高层住宅 92103 330000 3.5 35% 657 主力面积段125-200　 高层在售 15000（含1000装修） 翡翠名都 高层, 酒店式公寓, 商铺 22228 　95880 3.40? 31% 　 主力面积段97-145 在售 9500 御城 小高层住宅 11474 26000 2.13 30% 134 93-164 在售 7500 蓝海LaVíe 高层住宅、公寓 36714 147863 4 41.50% 　 待售 12000 荣记玖珑湾 高层住宅、酒店式公寓 50627 175170 3.5 35% 127